수원지방법원 2025타경52598. 안산시 상록구 본오동 830-16의 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 161,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 27,059,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 2017년부터 대항력을 갖춘 임차인 오은지의 보증금 120,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.04 등기됐고, 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 27,059,000원을 전제로 집행비용 887,062원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 26,171,938원입니다. 따라서 보증금 중 93,828,062원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 결과적으로 27,059,000원 + 93,828,062원 = 120,887,062원이 현재 회차의 실질 부담입니다. 최저가가 더 내려가도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나기 때문에 총 부담은 대체로 보증금 120,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 830-16 3층302호 · 본원로 115 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 68.42㎡ · 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김성기 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 27,059,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오은지 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 120,000,000원 임차보증금이 핵심
오은지는 임대차계약일 2017.09.16, 확정일자 2017.09.18, 전입·점유개시 2017.10.20로 확인됩니다. 이후 2024.10.04 주택임차권등기를 마쳤고, 보증금은 120,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 오은지 | 주택전부 | 2017.10.20 / 2017.09.18 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당분 인수 |
② 유찰해도 총 부담이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 27,059,000원 | 93,828,062원 | 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금 인수 |
| 6회 유찰 시 | 18,941,300원 | 101,799,643원 | 최저가는 더 하락하지만 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 13,258,910원 | 107,379,750원 | 총 부담은 계속 보증금 수준에 수렴 |
5회 유찰 뒤 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 떨어졌습니다. 그러나 6회 유찰 시 인수액은 101,799,643원, 7회 유찰 시에는 107,379,750원으로 오릅니다. 즉 이 사건에서는 유찰 횟수나 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 입찰 판단의 기준은 언제나 낙찰가 + 미배당 임차보증금이어야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
확인된 거래는 2022.06의 270,000,000원 1건입니다. 다만 해당 거래 면적은 108.4㎡이고 본건 기준 면적은 68.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 270,000,000원을 본건의 직접 시세로 그대로 적용하기에는 비교 신뢰도가 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 108.4㎡ | 4 | 270,000,000원 |
중요한 점은 27,059,000원과 270,000,000원을 비교해서는 안 된다는 것입니다. 현재 회차에서 실제로 고려해야 할 부담은 120,887,062원이며, 법적 구조상 유찰이 더 진행돼도 대체로 보증금 120,000,000원 수준이 유지됩니다. 다만 확인 거래가 본건보다 큰 면적의 단일 표본이므로, 이 자료만으로 실질취득가가 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,062원 |
| 1. 임차인 오은지 보증금 | 120,000,000원 | 26,171,938원 |
| 2. 경매개시결정 · 오은지 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원 중 26,171,938원만 배당되고, 부족분 93,828,062원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 집행비용은 887,062원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 중 3층 302호입니다.
- 입지. 각골초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 15m~20m의 중로2류 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 상대보호구역·대기관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 255.2㎡, 공시지가 1,830,000원/㎡이며 평지의 세로장방형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 확인된 거래는 1건이며 본건 면적과 일치하지 않아 환금성·시세 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 계산. 최저가 27,059,000원이 아니라 현재 인수액 93,828,062원을 합친 실질 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액은 각각 101,799,643원·107,379,750원으로 늘어납니다.
- 임차권 확인. 을구 12번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시되어 있습니다.
- 배당 확인. 오은지는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인이며 배당요구도 한 것으로 표시돼 있습니다.
- 당사자 관계 확인. 임차인 오은지와 신청채권자 오은지가 동일하므로 권리 발생 경위와 배당관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 재확인. 확인 거래 270,000,000원은 108.4㎡로 본건 68.42㎡와 면적이 달라 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,705만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 27,059,000원이라는 최저가입니다. 5회 유찰로 감정가 161,000,000원에서 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 매각대금보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 26,171,938원만 배당되고 93,828,062원을 매수인이 인수하므로 실질 부담은 120,887,062원입니다.
6회나 7회까지 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 사실상 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 16.81%에 사는 경매”가 아니라 약 120,000,000원 수준의 실질취득가를 감수하고 사는 대항력 임차인 인수형으로 봐야 합니다. 확인된 270,000,000원 거래는 면적이 달라 직접 시세 근거로 쓰기 어렵습니다. 결론적으로 최저가 할인율은 매력이 아니며, 권리 인수액과 유사 면적 시세를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
