대전지방법원 2025타경3916. 유성구 지족동 반석마을아파트3단지 304동 18층 1803호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트로, 방4·욕실 겸 화장실2·거실·주방·식당·파우더룸·전실 등으로 조사됐습니다. 말소기준은 2019.07.08. 우리은행 근저당 110,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김태수 근저당 190,000,000원, 국의 가압류 9,745,925,365원, 유성구 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 측면은 신건보다 분명히 개선됐습니다. 감정가 852,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 596,400,000원입니다. 동일면적 113.96㎡의 최근 12개월 평균은 732,636,363원, 최신 거래는 2026.07. 698,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.4%이고, 최근 거래 추세도 +7.1%로 제시돼 있어 가격만 놓고 보면 신건보다 접근성이 좋아진 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3916 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 992 반석마을아파트3단지 304동 18층1803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 113.96㎡ · 방4·욕실 겸 화장실2·거실·주방·식당·파우더룸·전실 등 · 18층 건물 내 18층 |
| 소유자 | 윤소정 · 2010.04.23. 소유권이전 · 거래가액 510,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 852,000,000원 / 596,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 89,952,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.08. 을구 11번 우리은행 근저당입니다. 2019.08.01. 김태수 근저당, 2019.11.27. 국의 가압류, 2022.10.18. 유성구 압류, 2025.10.16. 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 81.4%
반석마을3단지(호반베르디움) 동일면적 113.96㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 728,583,333원, 최근 12개월 11건 평균은 732,636,363원입니다. 최신 거래는 2026.07. 15층 698,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 113.96㎡ | 15 | 698,000,000원 |
| 2026.04 | 113.96㎡ | 5 | 685,000,000원 |
| 2026.03 | 113.96㎡ | 12 | 710,000,000원 |
| 2026.02 | 113.96㎡ | 4 | 698,000,000원 |
| 2026.01 | 113.96㎡ | 19 | 710,000,000원 |
| 2026.01 | 113.96㎡ | 10 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 113.96㎡ | 14 | 740,000,000원 |
| 2026.01 | 113.96㎡ | 10 | 743,000,000원 |
| 2025.12 | 113.96㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2025.11 | 113.96㎡ | 10 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 113.96㎡ | 18 | 870,000,000원 |
| 2025.05 | 113.96㎡ | 3 | 684,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 113.96㎡ | 11건 | 732,636,363원 |
현재 최저가 596,400,000원은 최근 12개월 평균의 81.4%입니다. 전체 거래 평균과 비교해도 81.9% 수준입니다. 특히 최근 가격 추세가 +7.1%로 제시돼 있어 하락 추세로 가격 가치를 깎아 볼 상황도 아닙니다. 다만 실거래 범위는 684,000,000원부터 870,000,000원까지 넓으므로 개별 호수의 최상층·복층형 특성과 내부상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 596,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,364,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김태수 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | 9,745,925,365원 | 288,036,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 596,400,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 588,036,000원, 미배당은 9,457,889,365원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 596,400,000원 | 588,036,000원 | 9,457,889,365원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 417,480,000원 | 410,905,200원 | 9,635,020,165원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 292,236,000원 | 287,344,696원 | 9,758,580,669원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 89,952,885원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자 배당액은 110,000,000원으로 계산돼 신청채권자는 충족되는 구조입니다. 반면 국의 가압류 청구금액이 커 매각가가 내려갈수록 전체 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전반석고등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·학교가 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지족역과 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 반석마을3단지(호반베르디움) 607세대, 사용승인일 2006.02.24.이며 대상 면적은 113.96㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구기타 등에 해당하고 공시지가는 1,624,000원/㎡입니다.
- 물건 특성. 18층 건물의 18층으로, 확인도면상 다락이 있는 복층형으로 조사됐고 감정평가에 그 가치가 고려됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장 폐문 상태였으므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 최종 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부를 직접 실사하지 못한 상태에서 확인도면을 참작해 감정됐으므로 복층·다락의 상태와 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.07.08. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금·점유 관련 원본 자료를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.4%이고 최신 거래 698,000,000원보다 낮지만, 실거래 편차가 있으므로 18층 복층형의 개별 가치를 따로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장 확인, 가격은 유찰로 내려왔다”
이 물건의 말소기준은 2019.07.08. 우리은행 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 단순한 편입니다. 가격도 한 차례 유찰되면서 감정가 852,000,000원에서 596,400,000원으로 내려와 최근 12개월 평균의 81.4%까지 낮아졌습니다. 최신 실거래 698,000,000원과 최근 추세 +7.1%를 함께 보면 현재 회차에는 가격상 여유가 있습니다.
다만 이 사건에서 가장 중요한 확인 포인트는 점유와 내부상태입니다. 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 확인도면상 다락을 포함한 복층형입니다. 따라서 권리 구조와 가격은 긍정적이지만, 현장 확인 전에는 최종 응찰가를 확정하지 않는 것이 핵심입니다.
