대전지방법원 2025타경3937. 대전 중구 대흥동 ‘스노우빌’ 4층 403호, 전용 32.16㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이종순은 2011.04.19. 거래가 37,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 홍도동새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 주택임차권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이번 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 확인된 임차인 외에 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 내역이 남아 있어, 그 점유자의 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다.
가격도 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만 볼 사안은 아닙니다. 같은 스노우빌 32.16㎡의 2026.05 거래는 30,000,000원, 2026.02 거래는 31,000,000원으로 최근 12개월 평균이 30,500,000원입니다. 현재 최저가는 30,100,000원으로 최근 평균의 98.7%입니다. 할인 폭은 작고, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -27.7% 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대흥동 38-18 4층403호 · 대흥로158번길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 32.16㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 4층 |
| 소유자 | 이종순 (2011.04.19. 거래가 37,000,000원에 취득) |
| 사용승인 | 2002.07.12 · 공동주택(다세대) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 32,910,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2011.04.19. 홍도동새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 26,000,000원이고 2012.09.19. 변경등기로 채권최고액 37,700,000원이 기재돼 있습니다. 2025.08.22. 등기된 강성일의 주택임차권은 전입·점유개시일이 2022.09.30.로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 반면 이름이 ‘등기사항’으로 표시된 별도 주거 점유 내역은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성일 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 · 확정일자 2022.09.30 | 25,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 有 · 미상 | 승계 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 감정가 대비 70%보다 ‘최근 거래 3천만원대’가 중요
스노우빌은 16세대이고, 대상 면적은 32.16㎡입니다. 확인되는 거래 중 같은 32.16㎡는 2026.05에 30,000,000원, 2026.02에 31,000,000원, 2025.04에 41,000,000원, 2022.12에 42,000,000원, 2021.07에 42,000,000원입니다. 최근 거래일수록 가격이 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 32.16㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.02 | 32.16㎡ | 5 | 31,000,000원 |
| 2025.04 | 32.16㎡ | 3 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 31.35㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2022.12 | 32.16㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2021.11 | 31.35㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2021.07 | 32.16㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.16㎡ | 2건 | 30,500,000원 |
전체 7건 평균은 38,857,142원이지만 과거 41,000,000원~45,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 30,500,000원과 최신 거래 30,000,000원을 우선해야 합니다. 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균의 98.7%로 사실상 최근 시세에 붙어 있고, 최신 거래보다도 낮지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.1% 추정) | - | 941,800원 |
| 1. 근저당 · 홍도동새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,158,200원 |
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고 근저당권 채권액 26,000,000원은 전액 배당됩니다. 다만 임차인 최우선변제와 당해세는 미반영되어 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다. 강성일은 2025.08.22. 배당요구를 했으나 위 표에는 임차인 배당액이 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 30,100,000원 | 26,000,000원 | 0원 | 3,158,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 5,709,260원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 11,916,483원 | 0원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 근저당권 미배당은 증가하지만, 현재 계산상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 이 결론은 확인된 권리관계 기준이며, 별도 주거 점유 내역의 대항력 여부는 반드시 현장·전입관계와 매각물건명세서를 통해 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대)으로 이용 중인 스노우빌 제4층 제403호입니다.
- 주위환경. 대전센트럴자이1단지아파트 동측 인근이며 숙박시설, 상업용부동산, 상가주택, 다세대주택, 일반음식점, 각종 근린생활시설이 섞인 구도심 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건, 사용승인일 2002.07.12. 급탕·급배수 위생설비와 개별 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지면적 200.0㎡, 공시지가 947,200원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.3회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래가격도 30,000,000원~31,000,000원으로 과거보다 낮아져 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 내역이 있습니다. 대항력을 ‘없음’으로 단정하지 말고 실제 전입세대·점유관계를 확인해야 합니다.
- 강성일 임차권. 보증금 25,000,000원, 전입·점유개시·확정일자 2022.09.30., 배당요구 2025.08.22.입니다. 말소기준 2011.04.19. 이후라 대항력은 없습니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 30,500,000원, 최신 거래는 30,000,000원입니다. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 시세 수준이므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 높이면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 가격은 이전 거래 대비 -27.7%입니다. 과거 전체 평균 38,857,142원을 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조·설비·이용상태는 일반적인 이용, 집합건축물대장상 현황도, 외부관찰과 탐문조사 등에 의해 확인됐습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 임차인 최우선변제·당해세가 미반영되어 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔지만, 최근 시세도 함께 내려왔다”
이 물건의 표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 43,000,000원에서 한 차례 유찰되어 30,100,000원까지 내려왔고, 확인된 강성일 임차권은 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격을 최근 거래에 맞춰 보면 얘기가 달라집니다. 최근 12개월 평균이 30,500,000원, 최신 거래가 30,000,000원이라 현재 최저가는 이미 최근 시세와 거의 같은 수준입니다. 더구나 최근 가격 추세는 -27.7%이고, 16세대 다세대의 환금성 부담과 전입일·보증금 미상의 주거 점유가 동시에 남아 있습니다. 확인된 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유 확인은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 최근 거래가격과 미상 점유를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
