대전지방법원 2025타경1220. 충남 서천군 기산면 화산리 326의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 토지는 계획관리지역입니다. 현재 소유자는 이재원이며, 2010년 8월 17일 대야새마을금고의 채권최고액 140,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025년 11월 18일 등기됐고, 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
등기부만 보면 현재 매수인에게 금액으로 승계되는 권리는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 현재 최저가 196,226,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 “인수금액 0원 = 위험 0”으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서가 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지를 명시하고 있고, 제시외 건물·차고·태양광 시설·수목은 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1220 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 기산면 화산리 326 · 충청남도 서천군 기산면 화출길 27-3 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이재원 · 단독소유 |
| 토지 | 684㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 280,323,060원 / 196,226,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 90,460,370원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 그러나 별도 물적 리스크가 있다
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준권리는 2010.08.17. 대야새마을금고의 근저당권 140,000,000원이고, 현재 진행 중인 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 2014년·2015년·2018년에도 임의경매개시결정이 있었으나 각각 취하 또는 취소기각결정으로 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 196,226,000원으로 감정가 280,323,060원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장 시세 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 “감정가의 70%이므로 저렴하다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 196,226,000원 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 137,358,200원 | 134,635,185원 | 5,364,815원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 96,150,740원 | 94,020,027원 | 45,979,973원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 근저당권 채권최고액 140,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시에는 5,364,815원, 3회 유찰 시에는 45,979,973원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 이 미배당은 채권자 측 배당 부족을 나타내는 값으로, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,547,164원 |
| 을구 3번 근저당권 · 대야새마을금고 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,678,836원 |
현재 최저가 196,226,000원 가정. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각 제외·농취증 — 이 사건의 실제 체크포인트
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물은 연와조 평슬래브지붕 단층으로, 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 기산초등학교 북서측 인근이며, 농가주택·면소재지 중심 근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 목록 1은 북측 및 서측, 목록 3은 남측 및 서측으로 각각 노폭 3~4m 도로에 접합니다.
- 토지. 확인된 토지는 684㎡, 평지·사다리형이며 용도지역은 계획관리지역입니다. 공시지가는 29,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며, 감정자료상 목록 3에는 소하천구역(수출천)도 기재돼 있습니다.
- 공부와 이용 차이. 목록 3은 지목이 전이지만 일부가 주택 정원으로 이용 중입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각에서 제외되는 제시외 건물 등이 별도로 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로 제시외 건물의 소유관계·존재 시점·토지와의 관계를 원문 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외물 경계 확인. 제시외 건물·차고·태양광 시설·수목은 매각 제외입니다. 낙찰 후 실제 사용할 수 있는 범위를 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 농취증을 최우선 점검. 목록 3은 농지취득자격증명원 제출 대상이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 70%라는 숫자에 기대지 않기. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 저가 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 인수 0원의 의미 구분. 예상 금액 인수는 0원이지만 법정지상권 가능성·매각 제외물·농취증 문제는 별개의 위험입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”보다 법정지상권·농취증이 더 중요하다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 현재 최저가 196,226,000원 기준 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 이 지점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지를 직접 적시하고, 제시외 건물·차고·태양광 시설·수목을 매각에서 제외하고 있습니다. 여기에 목록 3은 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환 조건까지 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가격 대비 저가라고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수액은 0원이나, 물적·절차적 리스크 확인이 선행돼야 하는 단독주택 + 토지”로 보는 것이 타당합니다. 입찰의 승부처는 단순 최저가가 아니라 법정지상권 성립 여부, 매각 제외물의 실제 영향, 농취증 발급 가능 여부입니다.
