인천지방법원 2025타경507421. 인천 남동구 서창동 우석파크빌 101동 501호, 용도는 다세대입니다. 감정가 148,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,600,000원입니다. 표면상 가장 크게 보이는 권리는 박상현의 주택임차권등기입니다. 보증금이 146,000,000원이라 그냥 보면 낙찰가보다 큰 임차보증금이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 핵심입니다.
따라서 이 물건을 “최저가 1.036억이 싸다”로만 보면 안 됩니다. 정확한 비교 기준은 낙찰가 + 실질 인수액입니다. 이 사건은 확약 전제로 실질 인수가 0원*이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 103,600,000원입니다. 이 금액은 최근 실거래 평균 165,750,000원의 62.5%로, 가격 면에서는 분명히 할인 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 571-12 우석파크빌 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 구조 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 송기억 (2021.01.14. 거래가 146,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 103,600,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,376,420원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 ‘확약 확인’이 핵심
말소기준은 2008.11.04. 여수원예농업협동조합 근저당권으로 잡힙니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 146,000,000원 | 전입 2020.12.15 · 확정 2020.11.06 | 2023.02.09 | 대항력 없음 배당 참여 승계 아님 |
확인되는 실제 임차인은 박상현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보아야 할 별도 임차인은 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없고, 임차권등기는 배당절차와 말소동의 확약을 함께 확인해야 하는 권리입니다.
③ 실거래 비교 — 할인은 크지만, 소규모 다세대라는 점은 남는다
우석파크빌101동은 총 8세대, 사용승인일은 2008.07.25입니다. 최근 거래 표본은 4건이고, 평균은 165,750,000원입니다. 현재 실질취득 기준인 103,600,000원은 이 평균의 62.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 68.82㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 68.82㎡ | 3 | 193,000,000원 |
| 2022.05 | 68.82㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 68.82㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 165,750,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 실거래 최저 130,000,000원보다도 낮습니다. 다만 총 8세대의 소규모 다세대이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회로 나타납니다. 즉 싸진 이유는 권리만이 아니라 환금성·수요층이 좁은 물건 특성도 함께 반영된 것으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,250,400원 |
| 1. 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,376,420원 | 53,349,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,600,000원 기준 채권자 총 청구 223,376,420원 중 101,349,600원이 배당되고, 미배당은 122,026,820원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 늘지 않고, 미배당만 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 70%) | 103,600,000원 | 101,349,600원 | 122,026,820원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 56%) | 82,880,000원 | 80,988,160원 | 142,388,260원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 45%) | 66,304,000원 | 64,710,528원 | 158,665,892원 | 0원* |
이 시나리오의 핵심은 낙찰가가 내려가도 박상현 임차권의 실질 인수액이 늘어나는 구조가 아니라는 점입니다. 확약 전제에서는 매수인 인수는 0원*으로 고정되고, 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당만 커집니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천서창중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기에 적용되는지, 말소 절차에 조건이 붙어 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 확인. 박상현 주택임차권등기 보증금 146,000,000원은 이 사건의 핵심 권리입니다. 낙찰 후 말소 가능성까지 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감되고, 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 환금성 점검. 총 8세대 다세대라 거래 회전이 빠른 아파트와 다릅니다. 매도 계획이면 보수적으로 기간을 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 5층 501호의 내부 상태, 점유 현황, 관리비 체납, 도시가스·난방설비 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항·실거래 자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필수입니다.
맺으며 — “확약 확인이 끝나면, 가격은 강하다”
이 사건의 결론은 단순합니다. 박상현 임차권등기 보증금 146,000,000원이 표면상 가장 크지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가 103,600,000원이고, 이는 최근 실거래 평균 165,750,000원의 62.5%입니다.
다만 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 8세대 다세대입니다. 권리상 핵심은 확약 원본과 임차권 말소 확인, 투자상 핵심은 환금성입니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 가격 매력 있는 실전형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
