대전지방법원 2025타경16020. 홍성군 홍북읍 극동스타클래스센트럴 101동 18층 1807호 아파트입니다. 감정가는 237,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 165,900,000원입니다. 권리관계에서 가장 중요한 사람은 임차인 겸 경매신청채권자인 김영도입니다. 김영도는 2019.03.11. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 이후 2025.03.12. 임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.09.30. 강제경매개시결정입니다. 따라서 2019.03.11.부터 대항요건을 갖춘 김영도의 임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 전액 배당돼 인수가 0원이지만, 이 조건은 입찰가가 더 내려가면 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 928 극동스타클래스센트럴 101동 18층 1807호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 중 18층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김미정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 177,126,958원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
2015년 설정됐던 한국외환은행 근저당은 2015.06.23. 이미 말소됐고, 이순덕의 전세권도 2020.04.16. 말소됐습니다. 2024.12.10. 군산시 압류 역시 2025.03.31. 해제돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다. 반면 김영도의 임차권은 2025.03.12. 등기돼 있고, 그보다 앞선 2019.03.11.부터 전입·점유·확정일자를 갖춘 상태입니다. 이 권리가 현재 분석의 핵심입니다.
② 임차인 — 현재는 전액배당, 미배당이면 승계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영도 | 101동 1807호 · 주거 | 160,000,000원 | 2019.03.11 | 2019.03.11 | 2025.03.12 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 165,900,000원 | 0원 | 165,900,000원 + 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 116,130,000원 | 46,295,820원 | 116,130,000원 + 46,295,820원 · 보증금 160,000,000원 부근 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 81,291,000원 | 80,572,238원 | 81,291,000원 + 80,572,238원 · 보증금 160,000,000원 부근 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 정확하게 보여줍니다. 2회 유찰 시 겉으로 보이는 최저가는 116,130,000원까지 내려가지만 동시에 인수액이 46,295,820원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시에는 매각가는 81,291,000원인데 인수액이 80,572,238원입니다. 즉 낙찰가가 내려가도 대항력 있는 보증금의 미배당액이 커지기 때문에 실질취득액은 보증금 160,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 추가 유찰 가격만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 가격 여지가 있다
극동스타클래스센트럴의 최근 거래 12건 평균은 205,916,666원이고, 현재 최저가 165,900,000원은 그 평균의 80.6%입니다. 다만 12건에는 76.88㎡뿐 아니라 84.49㎡·84.63㎡ 거래도 포함돼 있으므로 평균 수치 하나만으로 가격을 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 직접 비교에 더 가까운 최신 거래는 2026.08. 76.88㎡ 7층 185,000,000원이며, 현재 최저가는 이 최신 거래보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.88㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 76.88㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.63㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 76.88㎡ | 15 | 193,000,000원 |
| 2026.05 | 84.49㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 76.88㎡ | 15 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 84.49㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 76.88㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2025.12 | 84.49㎡ | 18 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 17 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 76.88㎡ | 14 | 195,000,000원 |
| 2025.11 | 84.49㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 205,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 임차인 김영도 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영도 | 177,126,958원 | 2,777,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 160,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권 177,126,958원에는 2,777,400원이 배당되고 174,349,558원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으며, 임차보증금 미배당액이 발생하면 대항력 때문에 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지로 형성돼 있고 제반 주위환경은 양호한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 18층 1807호이며 위생설비·도시가스 보일러 난방·승강기·옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도청이전 신도시 개발예정지구이며, 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 단지. 극동스타클래스센트럴은 938세대이며 준공일은 2014.05.30.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당을 최우선 확인. 현재 계산상 160,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당에서 미배당액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수로 연결됩니다.
- 추가 유찰 최저가만 보지 말 것. 2회 유찰 시 116,130,000원에 인수 46,295,820원, 3회 유찰 시 81,291,000원에 인수 80,572,238원이 붙습니다.
- 김영도 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이므로 임대차·채권관계 및 배당 근거를 원문서와 대조해야 합니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 165,900,000원은 최근 12개월 평균 205,916,666원의 80.6%이며 최신 76.88㎡ 거래 185,000,000원보다 낮습니다.
- 배당 변동성 확인. 현재 배당표에는 소유자 잔여가 없고 신청채권 배당도 2,777,400원이므로 실제 선순위 비용·조세 반영에 따른 임차인 미배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 할인, 다음 회차부터는 보증금이 바닥을 만든다”
현재 회차만 놓고 보면 최저가 165,900,000원은 최신 거래 185,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 205,916,666원의 80.6%입니다. 배당표상 임차보증금 160,000,000원도 전액 배당되므로 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 가격만 놓고 보면 1회 유찰된 현재 회차에는 검토할 여지가 있습니다.
하지만 권리구조가 단순하지는 않습니다. 김영도는 2019.03.11.부터 대항력을 갖추고 있고, 2025.03.12. 임차권등기까지 마친 선순위 임차인입니다. 현재 배당이 조금이라도 달라져 160,000,000원을 전액 받지 못하면 그 미배당 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 특히 2회·3회 유찰 시에는 실제로 인수액이 각각 46,295,820원·80,572,238원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “현재 회차 가격은 매력적일 수 있으나, 추가 유찰 가격은 실질취득액으로 다시 계산해야 하는 물건”입니다. 낙찰가 숫자보다 임차보증금의 배당 여부가 더 중요한 사건입니다.
