246,400,000원
대전지방법원 2025타경16054. 보령시 명천동 정은스카이빌아파트 103동 12층 1202호입니다. 현재 소유자 최정규는 2021.06.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 바로 같은 날 고창군수산업협동조합이 채권최고액 201,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 윤기봉 근저당, 박주현·보령산업·농업협동조합중앙회· 농협은행 가압류, 국과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 최정인은 2013.10.30 전입했고, 이는 말소기준 2021.06.24보다 앞섭니다. 더구나 최정인은 등기부상 2012.10.18 소유권을 취득했던 과거 소유자와 이름이 동일하고, 당시 채무자로도 등장합니다. 조사자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 단계에서 대항력과 인수금액을 확정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경16054 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 명천동 1008 정은스카이빌아파트 103동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 거래면적 137.31㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 이용상태 | 방4 · 욕실겸화장실2 · 주방 및 식당 · 거실 · 드레스실 · 발코니 등 |
| 소유자 | 최정규 (2021.06.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 146,676,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2005.11.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2021.06.24 을구 9번 고창군수산업협동조합 근저당권 201,600,000원입니다. 그 이후 윤기봉 근저당 80,000,000원, 박주현 가압류 43,693,650원, 보령산업 가압류 130,490,669원, 농업협동조합중앙회 가압류 85,560,860원, 농협은행 가압류 15,098,975원, 국·국민건강보험공단 압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정인 | 2013.10.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 조사된 임차인은 1명입니다. 최정인은 과거 소유자·채무자와 동일한 이름으로 확인돼 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있으나, 그 사정만으로 임차권을 배제할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 84% 할인처럼 보이지만 하락 추세와 인수위험을 함께 봐야 한다
정은스카이빌 137.31㎡ 동일면적 실거래 12건의 전체 평균은 301,666,666원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 중요한 것은 최근 거래입니다. 최근 12개월 4건의 평균은 293,250,000원, 최신 거래는 2026.05의 300,000,000원입니다. 현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 137.31㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 137.31㎡ | 6 | 298,000,000원 |
| 2025.08 | 137.31㎡ | 7 | 305,000,000원 |
| 2025.06 | 137.31㎡ | 13 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 137.31㎡ | 7 | 326,000,000원 |
| 2024.05 | 137.31㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2024.05 | 137.31㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2024.02 | 137.31㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2024.01 | 137.31㎡ | 12 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 137.31㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2023.09 | 137.31㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2023.06 | 137.31㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 137.31㎡ | 4건 | 293,250,000원 |
가격 자체는 신건 감정가보다 크게 내려왔고 최근 시세보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -4.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 301,666,666원 대비 81.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 더 중요한 것은 246,400,000원이 실제 총취득원가인지 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 최정인의 임차보증금이 인수되는 구조라면 실질취득비용은 그 인수액만큼 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 근저당 · 윤기봉 | 80,000,000원 | 40,550,400원 |
| 4. 가압류 · 선정당사자)박주현 | 43,693,650원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 보령산업 | 130,490,669원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 85,560,860원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,098,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 채권 총액 556,444,154원 중 242,150,400원이 배당되고, 미배당액은 314,293,754원입니다. 배당모형상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 최정인의 보증금도 미상입니다. 따라서 실제 인수액 판단에는 이 표를 그대로 확정값으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대천중학교 북측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입 가능, 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 단지. 정은스카이빌 205세대, 사용승인일 2005.11.09. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1202호. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 중로, 동측·서측 소로와 접하며 토지는 부정형 평지의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역·교육환경 보호구역·하수처리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 429,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균 293,250,000원, 최신 거래 300,000,000원이며 최근 거래 추세는 -4.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최정인 보증금 확인. 2013.10.30 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서·배당요구·점유관계를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 과거 소유자와의 관계 확인. 최정인은 2012.10.18 소유권을 취득했던 과거 소유자와 이름이 동일합니다. 가장임차인 여부를 추정으로 결론내리지 말고 실제 금전관계와 점유근거를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수보증금이 확인될 경우 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 금액으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 현재 최저가가 최근 평균의 84.0%라도 최근 거래 추세가 -4.1%이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 가점을 크게 주면 안 됩니다.
- 배당표 보수적 사용. 배당모형상 인수 0원이나 당해세·임차인 최우선변제 및 최정인 보증금이 확정되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 293,250,000원의 84.0%로, 숫자만 보면 신건보다 확실히 가격이 내려온 상태입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 사건에는 단순 가격 비교보다 우선할 변수가 있습니다. 2013.10.30 전입한 최정인입니다.
최정인은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 동시에 과거 소유자·채무자와 동일한 이름이어서 관계인 또는 가장임차인 가능성도 존재합니다. 어느 쪽이든 추정만으로 결론낼 수 없습니다. 실제 임차보증금이 없거나 인수되지 않는다는 사실이 확인되면 현재 가격은 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 반대로 인수해야 할 보증금이 존재하면 그만큼 실질취득가가 올라갑니다. 게다가 최근 거래 추세도 -4.1%입니다. 따라서 이 물건은 가격은 관심 구간, 권리는 확인 전 보류가 맞습니다.
