대전지방법원 2026타경15026. 충남 예산군 덕산면 신평리 170-39의 상업용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 최안순이며, 2006.07.19 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2012.06.08 설정된 대전서부새마을금고 근저당권 1,400,000,000원입니다. 그 뒤 들어온 예산군 압류, 국의 압류와 2026.01.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 최저매각가는 1,602,034,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 이 사건에서 우선 확인할 것은 가격 할인율 자체보다 공매 진행 여부, 임차·점유 관계, 일부 토지의 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15026 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 신평리 170-39 · 충청남도 예산군 덕산면 덕산온천로 303-6 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 상업용 건물 · 제1,2종 근린생활시설 및 위락시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 3,011.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최안순 · 2006.07.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,288,620,200원 / 1,602,034,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 대전서부새마을금고 / 1,142,643,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항없음 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2012.06.08 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,400,000,000원이고 채무자는 최안순입니다. 이후 남아 있는 2024.04.19 예산군 압류, 2024.10.10 국 압류와 2026.01.13 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
임차·점유 관계 — 4명은 후순위, 1명은 대항력 판정 미상
| 성명 | 사용부분 | 전입신고 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수호 | 3호 | 2023.10.26 | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤순례 | 미확인 임차인 | 2024.07.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동길 | 미확인 임차인 | 2024.12.17 | 3,000,000원 / 250,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김평곤 | 미확인 임차인 | 2017.03.30 | 100,000,000원 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주은경 | — | 미상 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김수호·윤순례·김동길·김평곤은 전입신고가 모두 2012.06.08 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 주은경은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금 10,000,000원과 월세 1,500,000원은 확인되지만, 전입 시점을 알 수 없는 상태에서 대항력 없음을 단정하면 안 됩니다.
② 가격·회차 — 70% 할인보다 배당 구조를 먼저 본다
현재 회차는 1회 유찰, 최저매각가 1,602,034,000원입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 1,121,423,800원, 3회 유찰 시 784,996,660원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 경매 회차 가격일 뿐, 그 자체가 시세 대비 저렴함을 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,602,034,000원 | 1,400,000,000원 | 0원 | 183,613,660원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,121,423,800원 | 1,107,809,562원 | 292,190,438원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 784,996,660원 | 774,746,693원 | 625,253,307원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,602,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,420,340원 |
| 2. 근저당 · 대전서부새마을금고 | 1,400,000,000원 | 1,400,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,613,660원 |
현재 회차에서는 근저당 1,400,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 183,613,660원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 18,420,340원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 부동산으로, 부근은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 면소재지 주변 상가지대이며 서측 인근에 스플라스 리솜이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 상업용 건물로서 일반건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 위락시설 용도입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층이며 외벽은 외장석재 및 몰탈위페인트, 내벽은 몰탈위페인트, 창호는 샷시창호입니다. 위생 및 급·배수설비와 화재관련설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3,011.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 계획관리지역·온천지구·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 대이나 일부는 현황 도로 및 토지임야 상태인 것으로 추정됩니다.
- 공시지가. 198,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 2025.07.11 공매공고 부기등기와 한국자산관리공사 2024-16894-003 진행 상태를 현재 법원경매와 대조해야 합니다.
- 주은경 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·월세 1,500,000원은 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
- 나머지 점유자. 김수호 2023.10.26, 윤순례 2024.07.11, 김동길 2024.12.17, 김평곤 2017.03.30 전입으로 모두 말소기준권리 이후입니다.
- 우선변제 확인. 각 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확정되지 않은 부분은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되고, 토지 일부는 현황 도로 및 토지임야 상태로 추정됩니다. 실제 경계와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항없음입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2012.06.08 대전서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음이며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실무상 핵심 확인점은 남아 있습니다. 주은경의 전입일이 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계도 확인해야 합니다. 또한 공부상 대인 토지 일부가 현황 도로 및 토지임야 상태로 추정됩니다. 따라서 이 물건은 기본 권리구조는 소멸형이지만, 공매·미상 점유자·토지 현황을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
