대전지방법원 2020타경5982. 천안시 동남구 봉명동 삼성타운 101동 2층 202호로, 감정평가상 도시형 생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 현 소유자는 지종옥이고, 말소기준권리는 2018.05.18 주식회사신한은행 근저당권 163,200,000원입니다. 이후 설정된 이주연 근저당, 피아이씨·충남신용보증재단·서울보증보험 가압류, 국·천안시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 89,180,000원까지 내려왔습니다. 중요한 비교 기준은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 146,000,000원보다 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 138,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 가격의 64.6%이므로 가격 격차 자체는 분명하지만, 최근 가격이 과거 거래보다 10.4% 낮아진 하락 흐름이라는 점을 함께 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2020타경5982 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 양지2길 35-1, 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 1개호 · 4층 건물의 2층 202호 |
| 단지 / 규모 | 삼성타운 · 17세대 · 2016.06.09 준공 · 대상면적 83.8㎡ |
| 소유자 | 지종옥 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 139,811,201원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 명단은 없습니다. 따라서 현재 산정표에는 대항력 있는 임차인 보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 구체적인 임대차 관계는 미상이라고 적혀 있습니다. 즉 지금 자료만으로 특정 점유자의 보증금·전입·확정일자를 확인할 수 없으므로, 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건’을 우선
삼성타운 거래 자료는 총 2건입니다. 전체 평균은 146,000,000원이지만, 2021.11 거래 154,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 138,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 138,000,000원입니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 이 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 79.05㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2021.11 | 82.65㎡ | 2 | 154,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 146,000,000원 |
현재 최저매각가이자 권리 인수 기준 실질취득액은 89,180,000원입니다. 최근 12개월 평균 138,000,000원의 64.6%이므로 현재 가격은 최근 거래보다 낮은 구간에 있습니다. 다만 최근 가격은 과거 거래와 비교해 -10.4%의 하락 추세를 보이고 있어, “감정가 대비 49%”만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 163,200,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 근저당 · 이주연 | 54,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 피아이씨 | 5,464,205원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,535,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 242,199,232원 가운데 예상배당은 87,174,760원이고, 미배당은 155,024,472원입니다. 신청채권자 청구액 139,811,201원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안고등학교 북동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·아파트단지·근린공원·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 도시형생활주택 중 2층 202호로, 도시형 생활주택 1개호로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비와 지상주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 계광중학교·세중아유치원·천안고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,369.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 다세대 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 665,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 삼성타운은 17세대이고 확인된 거래가 2건이므로, 최근 거래가격 하나만으로 향후 처분가격을 단정하기에는 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 146,000,000원보다 최신·최근 12개월 거래 138,000,000원을 가격 기준으로 두는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.4%이므로, 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 미래 매도가를 낙관하지 마세요.
- 임대차·점유 재확인. 확인된 임차인 명단은 없지만 감정요항표에는 임대차 관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2018.05.18 신한은행 근저당 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당은 155,024,472원이지만, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 점검. 17세대, 거래 2건이라는 거래 밀도를 감안해 예상 보유기간과 향후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — “할인폭은 크지만, 시세와 점유 확인이 승부처”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2018.05.18 신한은행 근저당 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 권리 인수 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 89,180,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 138,000,000원의 64.6%로 내려와 있습니다. 다만 삼성타운의 거래 자료가 2건뿐이고 최근 추세가 -10.4%인 하락 흐름이라는 점, 17세대 규모라는 점은 할인율의 일부를 상쇄하는 요소입니다. 여기에 감정요항표상 임대차 관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 리스크는 낮지만, 실제 점유 확인과 얇은 거래시장에 대한 보수적 가격 판단이 필요한 물건으로 보는 것이 균형 잡힌 결론입니다.
