대전지방법원 2025타경503553. 대전 유성구 반석동 321-1 부동산으로, 감정평가상 기호(2)는 1층 근린생활시설·2층 단독주택, 기호(3)은 1층 근린생활시설입니다. 토지는 631.0㎡이고 지목은 대, 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 일괄매각이며 제시외 건물과 관상수, 지붕 소재 간이 태양광 설비도 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
등기상 기준점은 2016.02.22. 유성농업협동조합 근저당권 588,000,000원입니다. 이후 설정된 유성농업협동조합의 90,000,000원 근저당, 유성구 압류, 경매개시결정, 신익훈의 170,000,000원 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 박길병이 기재되어 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503553 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 반석동 321-1 · 대전광역시 유성구 반석로74번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호(2) 근린생활시설(1층), 단독주택(2층) · 기호(3) 근린생활시설(1층) |
| 토지 | 631.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박화규 |
| 감정가 / 최저가 | 2,138,663,600원 / 1,047,946,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 519,632,782원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 미확정
과거 전세권과 근저당, 다수 압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2016.02.22. 설정된 유성농업협동조합 근저당권입니다. 2019.06.20. 근저당권, 2024.10.31. 압류, 2025.10.13. 임의경매개시결정, 2025.10.16. 신익훈 근저당권은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 박길병의 대항력은 ‘미상’
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박길병 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 1,047,946,000원으로 2회 유찰된 회차이며, 시나리오상 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 733,562,200원, 그 다음은 513,493,539원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설과 단독주택이 결합된 부동산은 실제 이용상태와 토지 조건까지 함께 확인해야 하므로, 현재 가격이 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,047,946,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,879,460원 |
| 1. 근저당 · 유성농업협동조합 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유성농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신익훈 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,066,540원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 848,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 187,066,540원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 박길병의 임차보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(2)는 공부상 근린생활시설(1층)·단독주택(2층), 기호(3)은 공부상 근린생활시설(1층)입니다.
- 입지. 외삼초등학교 남서측 인근이며 주위에 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 631.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 1,001,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물, 목록1 지상 관상수 등의 수목, 목록2 지붕 소재 간이 태양광 설비가 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박길병 권리 확인. 전입신고일·보증금·점유부분을 확인해 말소기준권리보다 선순위인지, 배당 후 미회수 보증금이 남는지 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·관상수·간이 태양광 설비가 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 근린생활시설과 단독주택이 함께 있는 구조이므로 실제 사용상태와 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 회차에서는 채권 전액 배당으로 계산되지만, 3회 유찰 시 미배당 124,173,422원, 4회 유찰 시 342,041,396원으로 늘어납니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 권리 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 2,138,663,600원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 1,047,946,000원까지 내려온 상태입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 흐름이 비교적 명확합니다. 하지만 박길병의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 더구나 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 임차관계 확인과 실제 시장가 검증입니다.
