대전지방법원 2025타경503553. 대전광역시 유성구 반석동 321-1 소재 부동산으로, 토지 면적은 631.0㎡입니다. 감정 이용상태상 제에이동호는 공부상 1층 근린생활시설·2층 단독주택, 제비동호는 공부상 1층 근린생활시설입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦과 토지 지상의 관상수, 제비동호 지붕의 간이 태양광 설비도 감정평가와 매각에 포함됩니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2016.02.22 유성농업협동조합 근저당권 588,000,000원이고, 이후 설정된 유성농업협동조합 근저당권 90,000,000원, 신익훈 근저당권 170,000,000원, 유성구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 박길병의 전입신고일이 확인되지 않아 2016.02.22보다 앞선 점유인지 뒤의 점유인지 판단할 수 없고, 보증금도 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503553 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 반석동 321-1 · 대전광역시 유성구 반석로74번길 5 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 제에이동호 1층 근린생활시설·2층 단독주택 · 제비동호 1층 근린생활시설 |
| 토지 | 631.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주거기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박화규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,138,663,600원 / 1,497,065,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유성농업협동조합 / 519,632,782원 |
| 말소기준 | 2016.02.22 을구 7번 근저당권 · 유성농업협동조합 · 채권최고액 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2009.09.29과 2009.12.18 설정된 안경희 전세권, 2009.10.28 대전축산업협동조합 근저당권, 2015.09.03 탄동농업협동조합 근저당권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2016.02.22 유성농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 유성농업협동조합 추가 근저당권, 유성구 압류, 신익훈 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 박길병의 대항력 판정 보류
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박길병 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조사된 실제 점유자는 박길병 1명입니다. 전입신고일이 미상이므로 말소기준일 2016.02.22과 선후를 비교할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 우선변제권과 배당요구 여부 역시 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 2,138,663,600원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 1,497,065,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설과 단독주택, 토지와 제시외 건물 등이 함께 묶인 일괄매각 물건입니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
직접 대조할 실거래 기준을 적용할 수 없으므로 이 리포트에서는 시세 대비 할인 여부를 보류합니다. 특히 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 비교할 수 있는 표준화 물건이 아니므로 토지, 근린생활시설, 주택, 제시외 건물과 부속 설비의 상태를 함께 보고 응찰가를 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,497,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,370,650원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 유성농업협동조합 | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 유성농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 신익훈 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 631,694,350원 |
현재 회차의 배당 시나리오에서는 채권액 848,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 631,694,350원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박길병의 보증금·대항력도 미상인 만큼 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,497,065,000원 | 848,000,000원 | 0원 | 631,694,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,047,945,499원 | 848,000,000원 | 0원 | 187,066,044원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 733,561,849원 | 723,826,231원 | 124,173,769원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 외삼초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택·아파트단지·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 631.0㎡, 지목 대, 주거기타 이용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 1,001,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 준보전산지는 접합니다.
- 건물 이용. 제에이동호는 철근콘크리트구조·기타조적구조 2층으로 공부상 1층 근린생활시설, 2층 단독주택입니다. 제비동호는 철근콘크리트구조 1층 근린생활시설입니다.
- 현황 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢·㉣·㉤·㉥·㉦, 목록1 지상의 관상수, 목록2 지붕 소재 간이 태양광 설비가 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박길병 전입일 확인. 주민등록 전입 시점을 확인해 2016.02.22 말소기준과 선후를 반드시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 현재 모두 미상이므로 대항력·우선변제권·실제 승계액을 확정하기 위한 핵심 확인사항입니다.
- 70% 숫자만 보고 응찰하지 않기. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 직접 비교 가능한 실거래 근거 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 현장 확인. 제시외 건물과 관상수, 간이 태양광 설비가 실제 현황과 감정평가 범위에 어떻게 포함됐는지 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 용도별 현황 확인. 근린생활시설과 단독주택이 함께 있는 물건이므로 각 건물의 실제 점유·사용상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유자는 아직 미해결”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2016.02.22 유성농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 핵심 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 박길병의 전입일·보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 따라서 이 확인이 끝나기 전에는 실질취득액을 1,497,065,000원으로 확정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 수도 없습니다. 등기권리는 정리형, 점유관계와 가격은 확인형. 이 두 가지 확인이 이 사건의 승부처입니다.
