수원지방법원 2025타경52686. 시흥 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 8층 806호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형 공장으로, 주거용 아파트가 아닙니다. 현재 소유자는 박성진이며 2022년 3월 25일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 646,239,400원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름에서 눈에 띄는 2022년 1월 17일 시흥시 압류는 말소기준보다 앞서지만, 불과 일주일 뒤인 2022년 1월 24일 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 매수인이 인수하는 선순위 압류로 보기는 어렵습니다. 2019년 설정됐던 여러 새마을금고 공동근저당도 2022년 3월 25일 모두 말소돼 현재 권리분석의 핵심에서는 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 8층806호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장 · 10층 중 8층 806호 |
| 소유자 | 박성진 (2022.03.25. 거래가액 646,239,400원) |
| 감정가 / 최저가 | 625,000,000원 / 214,375,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 495,337,936원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준은 2022년 3월 25일 우리은행 근저당권이며, 그 뒤 설정된 경기신용보증재단 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 검증이 없다
감정가는 625,000,000원이고 현재 최저매각가는 214,375,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 150,062,500원, 그 다음은 105,043,750원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 아파트형 공장이고, 비교할 실거래 평균·최근 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 세 차례 유찰됐다는 사실은 시장의 응찰가격과 감정가 사이에 간극이 있었음을 보여주는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,375,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,250원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 564,000,000원 | 210,573,750원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,125,003원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 592,125,003원 가운데 예상 배당은 210,573,750원이고 미배당은 381,551,253원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트형 공장으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 배곧동행정복지센터 남서측에 위치하고, 근린생활시설·아파트형 공장·대규모 아파트단지·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 피알씨구조 피알씨구조지붕 10층 중 8층으로, 복합 판넬·강화유리 외벽, 판넬 내벽, 샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·시스템 에어컨 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 아파트형 공장의 실제 매매가격을 별도로 확인하세요.
- 공실·임대상태 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용자를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 아파트형 공장이므로 용도·사용 가능 범위와 자금조달 조건을 주거용과 동일하게 보지 마세요.
- 선순위 압류 재확인. 2022.01.17 시흥시 압류는 2022.01.24 해제로 말소됐으므로 최신 등기부에서 말소 상태를 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 381,551,253원은 크지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격 검증은 별개
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2022년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이전의 시흥시 압류는 이미 해제로 말소됐으며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 625,000,000원에서 세 차례 유찰돼 214,375,000원까지 내려왔고, 물건도 환금성이 주거용 아파트와 다른 아파트형 공장입니다. 현재 실거래 비교자료가 없는 만큼 34.3%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장·거래사례 검증 후 판단이 적절합니다.
