수원지방법원 2025타경52707. 경기도 안산시 상록구 본오동 1132-14, 도로명 각골로9길 5 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 단독주택 등으로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물이며 사용승인일은 1995.11.30입니다. 감정가 1,121,683,780원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 549,624,000원입니다.

표면적인 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2024.04.18 접수된 유한회사송정주류의 근저당권 32,000,000원인데, 현황조사·매각물건명세서상 전입자 11명이 모두 그보다 앞선 날짜에 전입했습니다. 이 가운데 김난영의 보증금 50,000,000원은 확인되지만 나머지 10명은 보증금이 확인되지 않아, 전입일만으로 대항력 확정이라 단정하기보다 대항력 가능·금액 미상으로 다루는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 압류와 전입자가 핵심

등기 흐름에서 가장 먼저 분리해야 할 것은 이미 말소된 과거 권리와 현재 경매에 영향을 주는 권리입니다. 2006년 박은혜의 주택임차권 17,000,000원은 같은 해 말소됐습니다. 현재 소유자 이미영은 2021년 두 차례 지분 이전을 거쳐 단독소유가 됐습니다.

현재 경매의 말소기준은 2024.04.18 유한회사송정주류 근저당권입니다. 이후의 안산시 압류, 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 국 압류 및 2024.12.17 김난영 임차권등기는 권리자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2023.12.08 국민건강보험공단 압류는 말소기준보다 앞서 있고 권리자료상 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 금액이 확인되지 않으므로 최종 인수비용 역시 숫자로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 보증금 미상 10명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 조사된 실제 임차인 수는 11명입니다. 김난영을 제외한 10명은 보증금이 확인되지 않아, 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력 有로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.

김난영은 지층 150.26㎡ 중 도면 표시 부분 55㎡ 103호, 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2021.12.20이고 배당요구가 확인됩니다. 현재 549,624,000원 매각가 가정에서는 배당표상 보증금 50,000,000원이 전액 우선변제돼 김난영 부분의 미배당 인수액은 없습니다. 다만 다른 10명의 보증금은 숫자가 확인되지 않으므로 이 결과를 전체 임차관계에 확대할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘실질취득 상한’ 계산이 먼저

현재 회차 최저매각가는 549,624,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 384,736,800원, 4회 유찰 시 269,315,760원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가가 낮아지는 만큼 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

말소기준 전에 전입한 10명의 보증금이 미상이고, 선순위 압류의 금액도 확인되지 않았습니다. 이 중 실제로 매수인이 부담할 보증금 또는 권리가 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 따라서 입찰가를 정하기 전에 각 임차인의 보증금, 점유관계, 배당요구 여부와 선순위 압류 처리관계를 먼저 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 549,624,000원 가정)

이 배당표는 확인된 배당항목 기준입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 다른 임차인의 최우선변제·우선변제 및 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다. 따라서 표의 잔여액 및 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 상록고등학교 북측 인근. 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가서상 공부상 단독주택 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층, 외벽 적벽돌 등 마감, 샷시 창호. 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 273.4㎡, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 시가지경관지구, 소로2류 접합, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 관련 자료에는 제2종일반주거지역으로 기재되어 있어 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
• 물건상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 11명 전수 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 각 세대·호실의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 10명. 낙찰가보다 중요한 숫자입니다. 미배당 보증금이 발생하면 그만큼 실질취득비용이 증가할 수 있습니다.
• 국민건강보험공단 압류. 2023.12.08 등기로 말소기준보다 앞섭니다. 권리자료상 매수인 인수로 표시된 만큼 금액과 처리방식을 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 잔여액이 달라질 수 있습니다.
• 김난영 임차관계. 보증금 50,000,000원은 현재 배당가정상 전액 변제되지만, 임차권자이면서 별도 강제경매 채권자로도 등장하므로 계약과 관계인 여부 확인이 필요합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 매각조건에 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 현황·경계·사용관계를 함께 확인해야 합니다.
• 용도지역 기재 차이. 제1종·제2종일반주거지역 기재가 서로 달라 토지이용계획확인서와 감정평가 원문을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임대차계약, 배당요구, 세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안을지”가 먼저다

이 사건의 현재 최저가는 549,624,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 가격만 놓고 등급을 높일 물건은 아닙니다. 말소기준 전 전입자가 11명이고, 그중 10명의 보증금이 미상입니다. 여기에 2023.12.08 국민건강보험공단 압류까지 말소기준보다 앞서 있습니다.

확인된 김난영 보증금 50,000,000원과 유한회사송정주류 근저당 32,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되지만, 그것만으로 전체 권리가 정리되는 것은 아닙니다. 미상 임차보증금이나 선순위 권리가 매수인에게 남는다면 실질취득 = 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 따라서 이 물건은 최저가를 보는 경매가 아니라 인수액을 먼저 확정해야 하는 경매입니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리 확인 최우선입니다.