수원지방법원 2025타경52708. 안산시 단원구 와동의 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가는 217,500,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 106,575,000원입니다. 이 사건의 핵심은 ‘최저가가 감정가의 절반’ 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 보증금 219,000,000원의 임차권을 어떻게 처리할 것인가입니다. 김영재는 2021.11.29 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.11.12이며, 2024.01.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일 2025.02.26보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그대로라면 현재 최저가 106,575,000원에 낙찰받아도 배당 후 남는 보증금 114,717,050원이 매수인에게 넘어오는 계산입니다. 하지만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도 전 임차권자 김영재)가 2026.06.01 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 사실이 적혀 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 인수액을 별도로 표시하되, 실제 취득원가에는 인수액을 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52708 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 792-11 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천동로6길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 84.44㎡ · 지상 5층 건물 내 5층 501호 |
| 사용승인 / 규모 | 2008.10.10 · 센트리아빌 7세대 |
| 소유자 | 여해진 · 2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,500,000원 / 106,575,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2025.02.26 국민건강보험공단 압류입니다. 김영재의 전입·점유일 2021.11.29, 확정일자 2021.11.12, 임차권등기 2024.01.15가 모두 이보다 앞서므로 본래는 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 경매개시결정은 2025.06.27 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.29 | 2021.11.12 | 219,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 접수돼 있고, 등기상 권리만 보면 매수인 인수가 발생하는 선순위 임차권입니다. 다만 2026.06.01 확약은 바로 이 김영재 관련 임차보증금에 대해 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로 이 임차인에 한해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 실거래 비교 — 48.7% 숫자만 보고 ‘반값’으로 보면 안 된다
센트리아빌의 제공된 실거래 표본은 전용 84.44㎡, 5층의 2021.12 거래 1건뿐이며 거래금액은 219,000,000원입니다. 현재 최저가 106,575,000원은 이 금액의 48.7%입니다. 감정가 217,500,000원도 해당 거래와 비슷한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 84.44㎡ | 5 | 219,000,000원 |
| 표본 | 84.44㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
다만 이 거래는 현재 매각기일인 2026.09.22보다 훨씬 앞선 2021.12의 단 1건입니다. 따라서 106,575,000원이 과거 219,000,000원보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 그 차이를 곧바로 현재 시세 할인율로 해석할 근거는 부족합니다. 특히 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 같은 건물은 총 7세대에 불과하며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회, 낙찰률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,292,050원 |
| 1. 임차인 김영재 보증금(우선변제) | 219,000,000원 | 104,282,950원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 김영재 보증금의 미배당액은 114,717,050원으로 계산되며, 확약이 없다면 그 금액이 매수인 인수 대상으로 잡히는 구조입니다. 본건은 2026.06.01 확약 때문에 해당 임차인 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 49% | 106,575,000원 | 114,717,050원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 39% | 85,260,000원 | 135,674,680원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 31% | 68,208,000원 | 152,419,744원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 매수인의 실질 부담이 보증금 수준에서 쉽게 줄지 않습니다. 이 사건의 시나리오 역시 룰상 인수액이 114,717,050원 → 135,674,680원 → 152,419,744원으로 증가합니다. 다만 2026.06.01 확약을 반영하면 김영재 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 최저가 106,575,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “다세대주택”으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 안산화정초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 14미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 중로2류에 접하고 상대보호구역·성장관리권역·도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 258.4㎡, 공시지가는 1,966,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태 자료. 사용승인일은 2008.10.10이고 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 PVC창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 센트리아빌은 총 7세대이고 제공된 동일면적 실거래가 1건뿐입니다. 5회 유찰과 제한적인 거래 표본을 고려하면 매도 시 가격 발견이 쉽다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김영재 임차권 전체와 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 현재 등기상 주택임차권이 존재하므로 매각 이후 말소 절차가 확약 내용대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 외에 건물 상태·제시외 건물·시장 수요 등 반복 유찰의 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 명시돼 있으므로 범위와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 제공된 비교 실거래가 2021.12의 219,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매호가와 인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 현재 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 인수형”이라는 첫인상과 실제 결론이 다르다
이 물건을 등기만 보면 보증금 219,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 106,575,000원에 낙찰받더라도 미배당액 114,717,050원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 이런 구조라면 최저가가 내려가도 인수액이 커져 ‘반값 경매’라는 표현은 의미가 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 추가 자료가 있습니다. 2026.06.01 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김영재 관련 실질 인수액은 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득은 106,575,000원입니다.
그렇다고 곧바로 ‘싼 물건’이 되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래는 2021.12의 219,000,000원 1건뿐이고, 7세대 규모의 다세대가 이미 5회 유찰됐습니다. 권리의 가장 큰 장애물은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 남은 승부처는 확약의 실제 효력 확인과 현재 시세·환금성 검증입니다.
