대전지방법원 2026타경31. 천안시 서북구 두정동 극동늘푸른아파트 107동 2층 204호입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등으로 구성된 아파트이고, 22층 건물 중 2층입니다. 현재 소유자는 이윤빈·이윤주가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 중심은 2012.03.22 하나은행 근저당권 36,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 2014년 하나은행 근저당 6,000,000원과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1997년부터 2006년 사이 설정됐던 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인 신고도 없어 현재 자료상 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경31 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 107동 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 22층 중 2층 |
| 소유자 | 이윤빈 2분의 1 · 이윤주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 8,166,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 등기상 말소기준은 2012.03.22 을구 10번 하나은행 근저당권입니다. 2014.12.29 설정된 하나은행 근저당과 2026.01.20 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 근저당 채권최고액 합계 42,000,000원이 전액 배당되고 미배당액이 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 71.6%
극동늘푸른 동일 면적 84.9㎡의 최근 12건 실거래입니다. 거래는 2026년 7월과 8월에 집중돼 있어 현재 회차 가격과 비교하기 좋은 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 7 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 19 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 3 | 166,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 184,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 7 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 180,916,666원 |
최근 실거래 범위는 165,000,000원~200,000,000원, 최근 12개월 평균은 180,916,666원입니다. 현재 최저가 129,500,000원은 이 평균의 71.6%입니다. 최신 거래는 2026.08의 183,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 주식회사하나은행 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,887,000원 |
현재 최저가 129,500,000원 가정에서 근저당 채권최고액 합계 42,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 2,613,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 129,500,000원 | 42,000,000원 | 84,887,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 90,650,000원 | 42,000,000원 | 46,618,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 63,454,999원 | 42,000,000원 | 19,912,809원 | 0원 |
제시된 세 시나리오 모두 채권 42,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행돼도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오성초등학교 남동측 인근. 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 상업·업무시설, 학교 등이 형성된 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물이며, 1996.12.27 사용승인. 승강기·소화전·지하주차장·도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 극동늘푸른 1,452세대이며, 동일 84.9㎡ 면적의 최근 거래가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 아파트용 건부지이며 공시지가는 1,245,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측 대로, 서측 중로에 접하며 도로 포장 및 가로 상태는 보통입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 특이사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 10번 2012.03.22 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 소유권 변동 이력 확인. 2022년 소유권이전과 가처분, 2024년 확정판결에 따른 말소 이력을 등기 원본과 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 180,916,666원, 최신 거래 183,000,000원, 최근 최저 거래 165,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 2층 조건 확인. 대상 호수는 22층 중 2층이며 최근 동일 면적 2층 거래는 165,000,000원이 확인됩니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 수리 필요 여부는 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 평균의 71.6%
이 사건의 장점은 두 가지가 분명합니다. 첫째, 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인이 없어 현재 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 현재 최저가 129,500,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 180,916,666원의 71.6%입니다. 최신 실거래 183,000,000원과 최근 최저 실거래 165,000,000원보다도 낮습니다.
다만 과거 소유권이전이 확정판결로 말소된 이력이 있고, 대상 호수가 2층이라는 점은 원본서류와 현장을 함께 대조할 부분입니다. 현재 자료만 기준으로 정리하면 권리는 단순하고 가격 차이도 확보된 1회 유찰 아파트이며, 승부처는 최저가 자체보다 실제 경쟁을 반영한 응찰가 상한입니다.
