대전지방법원 2026타경81. 천안시 서북구 성성동 천안시티자이 상가동 1층 106호 근린시설입니다. 감정가는 800,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 560,000,000원입니다. 말소기준은 2020년 12월 16일 설정된 주식회사전북은행 근저당권 287,500,000원이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 충남신용보증재단 가압류 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 인수 0원”인 유형이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 이승원은 2018년 12월 7일 전입, 보증금 10,000,000원·월세 2,000,000원으로 기재되고, 말소기준권리보다 앞서 전입한 것으로 분류돼 대항력 있음으로 산정됐습니다. 예상배당에서도 이 보증금은 배당되지 않고 매수인 전액 인수로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 별도

2019년 천안새마을금고 근저당권 600,000,000원은 2020년 12월 16일 이미 말소됐습니다. 같은 날 이승원이 거래가액 420,000,000원에 소유권을 취득했고, 주식회사전북은행 근저당권 287,500,000원이 설정돼 현재의 말소기준이 됐습니다. 이후 2026년 3월 3일 임의경매개시결정, 3월 17일 충남신용보증재단 가압류 50,000,000원이 붙었으나 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 조사상 2명, 실제 인수 산정은 1,000만원

김병연은 2025년 1월 21일 전입으로 말소기준권리인 2020년 12월 16일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 배당요구는 2026년 3월 17일 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 단정하지 않습니다. 현재 제공된 예상배당표에서는 김병연 보증금에 대한 별도 배당이나 매수인 승계액이 반영되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 ‘같은 물건 시세’로 보면 안 된다

천안시티자이 최근 12개월 거래자료에는 12건, 평균 410,333,333원, 최신 거래 400,000,000원, 최저 359,000,000원, 최고 475,000,000원이 잡힙니다. 그러나 대상 면적은 31.8051㎡인 반면 아래 거래는 59.99㎡~84.95㎡이고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 더구나 본건은 근린시설인데 아래 자료는 천안시티자이 주거 거래이므로 직접 비교 가능한 상가 시세로 사용해서는 안 됩니다.

최저매각가 560,000,000원은 이 최근 평균의 136.5%입니다. 자료상 인수액까지 더한 실질취득 570,000,000원은 최근 평균 대비 약 138.9%, 최신 거래 400,000,000원 대비 142.5%입니다. 다만 용도와 면적이 다르므로 이 차이를 근거로 곧바로 “상가 시세보다 비싸다”고 단정할 수는 없습니다. 반대로 감정가 8억에서 30% 할인됐다는 이유만으로 싸다고 평가하는 것도 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 8,000,000원, 주식회사전북은행 287,500,000원, 충남신용보증재단 50,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여 214,500,000원이 산정됩니다. 이승원 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수 1,000만원은 그대로

현재와 2회 유찰 시까지는 채권자 총 청구 산정액 337,500,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 3회 유찰 시 매각가가 274,400,000원으로 내려가면 채권자 배당 부족액이 67,741,600원 발생하고 소유자 잔여는 0원이 됩니다. 다만 자료상 이승원 보증금 인수액 10,000,000원은 세 시나리오 모두 동일합니다.

⑥ 일체 사용·경계 상태

매각물건명세서 비고에는 일괄매각이라고 기재돼 있고, 감정평가서상 조사 시점에는 1층 106호와 108호 사이에 경계벽 없이 단일 점유자가 하나의 점포로 이용하고 있습니다. 다만 건축물대장도면 등을 통해 각 호의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 경계 복원이 용이할 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안가람중학교 서측 인근으로, 주변에는 아파트·공장·학교·각종 근린생활시설이 소재하며 제반 입지조건과 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 번영로·삼성대로 등 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
• 도로. 북측 약 25m 대로, 서측 약 45m 광대로, 동·남측 약 10m 소로에 접하며 북측·서측 도로와 단지 사이에는 완충녹지가 설치돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.09.19. 기본 위생·급배수·주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용. 조사 당시 일체로 근린생활시설, 상호 꼬꼬닭포차로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 천안시티자이는 1,646세대, 사용승인 2018.09.19이지만 본건은 주거세대가 아니라 상가이므로 아파트 거래량을 그대로 상가 환금성으로 해석해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 이승원 임차권 원본 대조. 전입 2018.12.07·보증금 10,000,000원·월세 2,000,000원, 대항력 있음으로 분류됐지만 소유자·채무자와 동일인입니다. 임대차계약서와 점유관계 확인이 최우선입니다.
• 김병연 계약 확인. 보증금 16,000,000원·월세 750,000원, 전입 2025.01.21, 배당요구 2026.03.17. 대항력은 없지만 확정일자·우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 560,000,000원이 아니라 자료상 인수액을 더한 570,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 상가 시세 별도 조사. 제공된 최근 거래 12건은 면적이 매칭되지 않는 아파트 거래이므로 본건 상가 가격의 직접 비교 근거로 사용하지 마세요.
• 일체 사용 확인. 106호와 108호 사이 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이므로 점유 범위와 경계 복원 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 임차관계와 실제 상가가치를 먼저

감정가 800,000,000원에서 한 번 유찰돼 560,000,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 자료상 대항력 임차보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 회차의 실질취득은 570,000,000원입니다. 여기에 대항력 임차인으로 기재된 이승원이 소유자·채무자와 동일인이라는 특이점, 별도 임차인 김병연의 존재, 106호와 108호 사이 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중인 현황이 겹칩니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 깨끗하게 소멸하지만, 이 사건의 난도는 등기가 아니라 실제 임대차 성립 여부·점유·상가 가격에 있습니다. 제공된 천안시티자이 최근 거래 평균 410,333,333원은 면적이 매칭되지 않는 주거 거래이므로 이를 근거로 싸다고도, 비싸다고도 단정하기 어렵습니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”는 판단은 보류하고, 임차계약 원본과 점유관계, 동일 상가의 실제 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 맞습니다.