수원지방법원 2025타경52741. 안산시 상록구 일동 한솔빌리지7차 403호, 전용 38.14㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자 황상욱은 2022.08.01. 매매를 원인으로 125,000,000원에 취득했고, 2022.09.22. 김현경과 보증금 125,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 김현경은 2022.09.26. 확정일자를 받고 2022.10.29. 점유를 시작한 뒤 2022.10.31. 주민등록을 마쳤으며, 2024.05.03. 임차권등기까지 했습니다.
따라서 확약이 없었다면 이 사건의 핵심은 명확했습니다. 현재 최저가 91,000,000원에서 집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남는 36,038,000원이 미배당돼 매수인 인수 위험으로 연결되는 구조입니다. 낙찰가와 이 미배당액을 합친 경제적 부담은 보증금 125,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.10. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김현경 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 김현경으로부터 양도받은 권리를 행사하는 주체이므로 김현경과 별개의 두 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 608-7 한솔빌리지 7차 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 웃말4길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 38.14㎡ · 5층 중 4층 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.08.01. 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 위험했던 임차권, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현경 | 주택 전부 | 125,000,000원 | 2022.10.31 / 2022.09.26 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 양도·확약 |
김현경은 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인이고 배당요구도 했습니다. 등기부상 주택임차권은 2024.05.03. 접수됐으며 보증금은 125,000,000원입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 88,962,000원이 우선 배당되고 36,038,000원이 남지만, 2026.06.10. 확약으로 이 잔존분의 반환청구권과 대항력이 포기됐고 임차권등기 말소에도 동의했습니다.
② 시세 비교 — 30% 내려왔어도 최근 시세보다 높다
한솔빌리지7차는 12세대, 2013.03.19. 사용승인된 물건으로 전용 38.14㎡ 거래가 3건 확인됩니다. 전체 거래 평균은 108,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 125,000,000원 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 가격을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 38.14㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 38.14㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 38.14㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 38.14㎡ | 3건 | 108,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.14㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
현재 최저가 91,000,000원은 전체 평균 108,333,333원만 보면 낮아 보이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 75,000,000원입니다. 현재 실질취득 91,000,000원은 이 최근 시세의 121.3%입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 -40.0%인 하락 추세여서, 전체 평균만 근거로 “싸다”고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 임차인 김현경 보증금 | 125,000,000원 | 88,962,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 36,038,000원입니다. 그러나 2026.06.10. 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기됐으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 김현경과 주택도시보증공사의 125,000,000원을 별도 임차보증금 두 건으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 룰상 인수와 실제 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 91,000,000원 | 36,038,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 72,800,000원 | 53,910,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 58,240,000원 | 68,208,320원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질 부담이 보증금 수준에 묶이지만, 이 사건은 해당 임차인이 대항력과 잔존 반환청구권을 포기한 것이 핵심입니다. 따라서 가격 판단은 현재 회차에서는 91,000,000원 자체를 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층입니다.
- 입지. 안산대학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 261.2㎡ 정방형 평지이며 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반), 북동측 세로변에 접합니다.
- 공시지가. 1,763,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래·환금성. 총 12세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 매각기일 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약의 핵심은 김현경 임차권에 관한 실질 인수 제거입니다. 매수 후 말소 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 108,333,333원이 아니라 최신·최근 12개월 거래 75,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -40.0%입니다. 현재 91,000,000원은 최근 시세 이상이므로 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰하지 않는 것이 중요합니다.
- 다음 회차 비교. 4회 유찰 시 매각가 시나리오는 72,800,000원, 5회 유찰 시 58,240,000원입니다. 확약이 유지된다면 실질 인수는 각각 0원입니다.
맺으며 — “권리위험 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 125,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 91,000,000원보다 훨씬 위험해 보입니다. 실제 배당계산에서도 36,038,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기됐고 임차권등기 말소에도 동의해 실질 인수는 0원입니다.
다만 현재 회차의 핵심 약점은 가격입니다. 최근 12개월 실거래는 75,000,000원 한 건이고, 현재 실질취득 91,000,000원은 그 가격의 121.3%입니다. 과거 125,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 108,333,333원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 추세가 -40.0%인 상황에서는 그 평균으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높습니다.
