77,700,000원
대전지방법원 2026타경89. 천안시 서북구 백석동 1096, 7층 711호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔:주거용)이고 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 소유자 문성춘은 2020.07.28. 매매를 원인으로 2020.08.27. 소유권을 이전받았으며, 등기 거래가액은 105,857,400원입니다. 같은 날 천안농업협동조합 근저당 채권최고액 79,300,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
점유자는 김성철로 조사됐습니다. 전입일은 2023.08.14.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2026.03.20. 배당요구를 한 상태입니다. 따라서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 배당관계와 실제 점유·인도 조건은 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 1096 백석동주식회사제이케이개발건물 7층 711호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 한들1로 134-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔:주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상8층 중 제7층 제711호 |
| 소유자 | 문성춘 · 단독소유 · 거래가액 105,857,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 77,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안농업협동조합 / 63,872,514원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.08.27. 을구 2번 천안농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 79,300,000원, 채무자는 문성춘입니다. 2026.03.06. 천안농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.08.14. 설정됐던 복수의 공동담보 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자·임차 관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성철 | 711호 | 2023.08.14 | 2026.03.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일인 2020.08.27.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 배당요구일은 2026.03.20.입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 70%, 하지만 시세 할인율은 판단 보류
감정가는 111,000,000원, 현재 최저매각가는 77,700,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 이후 시나리오는 2회 유찰 시 54,390,000원(49%), 3회 유찰 시 38,073,000원(34.3%)입니다.
다만 동일·유사 물건의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 현재 77,700,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 사건상 용도 표기는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔:주거용)이므로 아파트 시세처럼 단순 비교해서는 안 됩니다. 현재 가격 판단의 핵심은 “70%까지 떨어졌다”가 아니라 실제 환금가격을 별도로 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,798,600원 |
| 2. 근저당 · 천안농업협동조합 | 79,300,000원 | 75,901,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 77,700,000원 가정 시 근저당 채권최고액 79,300,000원 중 75,901,400원이 배당되고 3,398,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권액은 63,872,514원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 77,700,000원 | 70% | 75,901,400원 | 3,398,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 54,390,000원 | 49% | 53,010,980원 | 26,289,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 38,073,000원 | 34.3% | 36,987,686원 | 42,312,314원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 이 계산에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄수록 근저당권자의 미배당액이 확대됩니다. 현재 회차는 신청채권액 63,872,514원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 배당액 53,010,980원, 3회 유찰 시 36,987,686원으로 내려가 신청채권액에도 미달합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 환서중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 및 각종 편의시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔:주거용)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상8층 중 제7층 제711호이며 승강기·지하주차장·도시가스·난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 2,241.6㎡, 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·물류단지에 포함되고 북측 및 남측으로 대로 및 중로에 접합니다.
- 공시지가. 998,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔:주거용)입니다. 실제 이용·등기·관련 원문을 함께 대조하세요.
- 점유자 확인. 김성철의 전입일은 2023.08.14.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 배당 확인. 현재 회차 기준 집행비용 1,798,600원, 근저당 배당 75,901,400원, 미배당 3,398,600원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 확인. 77,700,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격 대비 할인율은 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.28.이며, 매각기일은 2026.09.15.입니다. 입찰 전 최신 원문을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 포인트는 분명합니다. 2020.08.27. 천안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 점유자 김성철의 전입은 2023.08.14.로 뒤입니다. 따라서 확인된 점유자에게 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 결론 내리기 어렵습니다. 감정가 111,000,000원에서 한 차례 유찰돼 77,700,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 “감정가의 70% = 시세보다 30% 싸다”라고 볼 수는 없습니다. 게다가 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용은 업무시설(오피스텔:주거용)입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 실거래·환금가격 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
