대전지방법원 2026타경10184. 천안시 서북구 두정동 ‘천안두정역푸르지오’ 104동 3층 303호 아파트입니다. 현재 소유자는 김현중·이지현 각 2분의 1 지분이며, 2011.07.15. 거래가액 349,850,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2017.09.04. 설정된 주식회사광주은행 근저당권 242,000,000원입니다. 이후 등기된 신정혁 가압류, 국세 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 충남신용보증재단 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 400,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 280,000,000원까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 345,000,000원과 385,000,000원, 평균 365,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 76.7%라 가격 간격이 분명하지만, 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 11.8% 낮아진 추세이므로 과거 전체 평균 404,200,000원을 기준으로 과도한 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10184 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 104동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 101.9071㎡ · 22층 건물 내 3층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김현중 2분의 1 · 이지현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 280,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 청구액 | 14,817,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.09.04. 광주은행 근저당권입니다. 신정혁 가압류 45,000,000원, 국의 압류, 서민금융진흥원 가압류 10,260,001원, 국민건강보험공단 압류, 국의 추가 압류, 충남신용보증재단의 각 12,600,000원 가압류와 강제경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가, 그러나 하락 추세 확인
두정역푸르지오 동일 면적 101.91㎡의 최근 거래입니다. 가장 최근인 2026.04. 거래는 345,000,000원과 385,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 365,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 101.91㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 101.91㎡ | 10 | 385,000,000원 |
| 2024.07 | 101.91㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2023.11 | 101.91㎡ | 19 | 425,000,000원 |
| 2023.11 | 101.91㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2023.09 | 101.91㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2023.06 | 101.91㎡ | 21 | 395,000,000원 |
| 2022.09 | 101.91㎡ | 12 | 444,000,000원 |
| 2021.10 | 101.91㎡ | 8 | 433,000,000원 |
| 2021.07 | 101.91㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.91㎡ | 2건 | 365,000,000원 |
전체 10건 평균은 404,200,000원이지만 과거의 420,000,000원대·440,000,000원대 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 365,000,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 현재 최저가 280,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%이고, 최신 거래 345,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름이 과거보다 -11.8%인 하락 추세라는 점은 가격 안전마진을 볼 때 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 242,000,000원 | 242,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신정혁 | 45,000,000원 | 33,280,000원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,260,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 12,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 12,600,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 322,460,001원 중 예상 배당은 275,280,000원, 미배당은 47,180,001원입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 47,180,001원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 130,004,001원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 187,980,801원 |
낙찰가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 배당 부족 자체보다 낙찰자의 취득가격과 최근 시세 간 간격이 더 중요한 판단 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 1호선 두정역 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 전철역까지의 거리·운행빈도를 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 두정역푸르지오 937세대, 2009.11.26. 준공입니다.
- 도로. 북측 약 12m, 남서측 약 10m 내외 포장도로를 통해 단지와 연결됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역과 도로·어린이공원 관련 저촉·접합 사항이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 3층 303호이며 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균 404,200,000원보다 최근 12개월 평균 365,000,000원과 최신 거래 345,000,000원을 우선해 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.8% 낮습니다. 현재 최저가가 시세 아래라는 사실과 시장 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 매각 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 확인해 실제 점유관계를 확정해야 합니다.
- 회차 비교. 현재 280,000,000원, 2회 유찰 시 196,000,000원, 3회 유찰 시 137,200,000원으로 내려가는 시나리오를 두고 시세·경쟁강도를 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 하락장 속 가격
이 사건의 말소기준은 2017.09.04. 광주은행 근저당권이며 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 감정가 400,000,000원에서 한 차례 유찰돼 280,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 365,000,000원의 76.7%입니다. 따라서 현재 회차에는 시세 대비 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -11.8%로 하락하고 있으므로, 과거 전체 평균 404,200,000원보다 최신 거래 345,000,000원과 최근 평균 365,000,000원을 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 최근 시세와 하락 속도를 보고 결정할 물건입니다.
