수원지방법원 2025타경52783. 시흥시 은행동 한양그랑쥬테 가동 4층 402호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 문지우는 2021.05.27 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했고, 이윤원은 그보다 앞선 2021.05.17 임대차계약과 확정일자, 2021.05.24 전입·점유를 갖춘 뒤 2023.06.02 보증금 195,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다.
등기상 별도의 선행 근저당은 없고, 이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.07 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 이윤원의 임차권은 원칙대로라면 낙찰자에게 넘어오는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 86,240,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,952,320원 이후 임차보증금에 84,287,680원이 배당되고, 110,712,320원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 327-49 가동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 40.62㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 4층 |
| 단지 | 한양그랑쥬테 · 24세대 · 2021.05.06 준공 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.05.27 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (3회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
권리분석의 출발점은 이윤원의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.05.17, 전입 및 점유개시는 2021.05.24로 말소기준인 2025.07.07보다 빠릅니다. 2023.06.02 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 실제 임차인 1명입니다. 임차인 정보상 보증기관의 중복 신고나 대위변제 임차인으로 분류된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤원 | 전유부분전부 | 195,000,000원 | 2021.05.24 / 2021.05.17 | 대항력 있음 → 확약으로 포기 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
현재 회차 계산만 놓고 보면 보증금 미배당액 110,712,320원이 발생하지만, 2026.05.21 확약으로 이윤원의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되어 실질 인수는 0원입니다. 확약은 이윤원 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 임차권이 있어 원래라면 최저가만 보고 시세와 비교하면 안 됩니다. 하지만 확약으로 이윤원에 대한 실질 인수액이 0원이므로, 현재 회차에서는 실질취득액이 최저가와 같은 86,240,000원입니다. 이 금액을 최근 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.62㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 44.05㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 40.62㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 40.62㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.06 | 40.14㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 150,000,000원 |
전체 5건 평균은 169,000,000원이지만, 여기에는 2021년의 195,000,000원·200,000,000원 거래가 포함됩니다. 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 12개월 거래는 3건이고, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -24.1%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 임차인 이윤원 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 따르면 이윤원 보증금의 부족분 110,712,320원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 2026.05.21 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 49% | 86,240,000원 | 110,712,320원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 · 39% | 68,992,000원 | 127,649,856원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 · 31% | 55,193,600원 | 141,199,885원 | 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 등에 따른 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 가동 402호입니다.
- 입지. 시흥시 신천동 신일초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택단지 등 주거지대로 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다. 소로와 중로에 접하고 포장상태도 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 700.0㎡, 공시지가 1,707,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 표기돼 있습니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다. 다만 폐문으로 내부 이용상태는 직접 관찰하지 못했습니다.
- 환금성. 24세대, 2021.05.06 준공. 확인된 거래는 5건이며 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 가격 추세 -24.1%와 평균 유찰 3.1회를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건의 가격 메리트는 실질 인수 0원을 전제로 합니다. 2026.05.21 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 흐름 확인. 이윤원 임차권은 말소기준보다 앞선 선순위 권리이므로, 확약이 없다면 인수형입니다. 확약의 적용 대상이 이윤원 1명임을 전제로 판단해야 합니다.
- 과거 평균보다 최근 시세 우선. 전체 평균 169,000,000원보다 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선 보세요. 최근 추세는 -24.1%입니다.
- 환금성 점검. 24세대, 확인 거래 5건, 최근 12개월 거래 3건, 평균 유찰 3.1회라는 수치를 감안해 재매각 기간과 가격 변동을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.09 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 처리 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 이용상태를 관찰하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건은 서류의 첫인상만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 부담스러운 인수형입니다. 현재 매각가 기준으로도 배당 후 110,712,320원이 남기 때문입니다. 하지만 2026.05.21 주택도시보증공사가 제출한 확약에서 이윤원에 대한 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 이 사건은 룰상 인수 110,712,320원, 실질 인수 0원으로 성격이 달라집니다.
확약을 반영한 현재 실질취득액은 86,240,000원으로 최근 12개월 평균 150,000,000원의 57.5%입니다. 가격만 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -24.1%이고 24세대의 소규모 다세대, 평균 3.1회 유찰이라는 환금성 지표가 동시에 존재합니다. 결론은 권리는 확약으로 크게 정리됐고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 환금성까지 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
