대전지방법원 2026타경10268. 천안시 동남구 목천읍 ‘천안목천동우1차’ 107동 1층 106호, 전용 39.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 허영옥이고, 2015년 1월 16일 매매를 원인으로 39,000,000원에 취득했습니다. 현재 진행 중인 강제경매는 동우1차아파트입주자대표회의가 신청했고, 신청채권액은 11,274,076원입니다.
등기부에서 눈에 띄는 특징은 과거 근저당·가압류가 많았지만 현재는 모두 이미 말소돼 있다는 점입니다. 1997년 한국주택은행 근저당, 1998년 대창기업 가압류, 2002년 한주상호저축은행 가압류, 2007년 우리은행 근저당, 2012년 김대철 근저당, 2015년 국민은행 근저당 모두 현재 등기상 존속하지 않습니다. 따라서 이번 경매에서는 2026년 2월 13일 강제경매개시결정이 실질적인 말소기준이 되고, 제공된 배당계산상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 422 천안목천동우1차아파트 107동 1층 106호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.95㎡ · 지상15층 중 1층 |
| 소유자 | 허영옥 (2015.01.16. 매매 · 거래가액 39,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 44,456,000원 / 31,119,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동우1차아파트입주자대표회의 / 11,274,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 이미 정리됐다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 구체적인 임대차 관계가 미상이라고 기재돼 있어, 이를 곧바로 “현재 점유자가 없다”는 의미로 확대해석하면 안 됩니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다. 현재 계산된 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원이며, 신청채권자 청구액 11,274,076원도 현재 최저가 가정에서 전액 배당됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 평균과 최신 거래보다 낮다
같은 단지 ‘천안목천동우1차’의 전용 39.95㎡ 최근 12건 실거래입니다. 거래 시점은 2026년 6월부터 8월까지로, 현재 입찰 판단에 활용하기 좋은 최근 표본입니다. 최근 12개월 평균은 37,141,666원, 최신 거래는 2026년 8월 42,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.95㎡ | 10 | 42,500,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 11 | 39,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 9 | 30,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 5 | 43,000,000원 |
| 2026.08 | 39.95㎡ | 12 | 35,400,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 10 | 38,000,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 11 | 44,000,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 14 | 43,000,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 2 | 35,300,000원 |
| 2026.07 | 39.95㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2026.06 | 39.95㎡ | 6 | 33,500,000원 |
| 2026.06 | 39.95㎡ | 14 | 29,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 37,141,666원 |
현재 최저가 31,119,000원은 최근 12개월 평균의 83.8%로, 평균보다 6,022,666원 낮습니다. 최신 거래 42,500,000원과 비교하면 약 73.2%입니다. 따라서 평균·최신 거래를 기준으로는 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 거래 최저가는 29,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮은 사례도 이미 있습니다. 즉 31,119,000원이 “절대적으로 싼 가격”이라고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 960,142원 |
| 1. 경매신청채권 · 동우1차아파트입주자대표회의 | 11,274,076원 | 11,274,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,884,782원 |
현재 최저가 31,119,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 11,274,076원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 18,884,782원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 더 유찰돼도 채권은 전액 배당
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 31,119,000원 | 11,274,076원 | 18,884,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 21,783,300원 | 11,274,076원 | 9,717,125원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 15,248,309원 | 11,274,076원 | 3,299,763원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 가격에서도 신청채권자 11,274,076원은 전액 배당되고 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰이 진행되더라도 채권 미배당이 매수인 인수로 전환되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신계초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 산지를 중심으로 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 15층 아파트 중 1층 106호입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방설비와 공용승강기가 설치돼 있습니다.
- 단지. 천안목천동우1차는 1,922세대이며 사용승인일은 1997.08.05입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 단지 전체는 중로에 접합니다. 공시지가는 651,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 실거래 평균 37,141,666원을 그대로 적용하지 말고 1층이라는 조건과 내부상태를 입찰 상한에 반영해야 합니다.
- 실거래 하단 확인. 최근 동일면적 거래 최저가가 29,000,000원입니다. 현재 최저가 31,119,000원이 과도하게 낮은 수준은 아니라는 점을 감안해야 합니다.
- 관리비 확인. 경매 신청채권자가 아파트 입주자대표회의인 만큼 관리비 관련 채권의 발생 배경과 공용부분 체납 여부를 관리사무소에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 노후도·수리비. 1997년 준공 단지이므로 내부 수리 범위와 비용을 현장 확인 후 입찰가에서 차감해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 1층 보정이 승부처”
이 물건의 장점은 분명합니다. 과거 복잡했던 근저당과 가압류는 이미 모두 말소됐고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 31,119,000원도 최근 12개월 평균 37,141,666원의 83.8%, 최신 거래 42,500,000원의 약 73.2%로 가격상 여유가 있습니다.
다만 이 가격을 그대로 “시세보다 매우 싸다”고 단정해선 안 됩니다. 최근 동일면적 거래 중 29,000,000원 사례가 존재하고 대상은 1층입니다. 임대차 관계도 감정평가서상 미상으로 남아 있어 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 평균 대비 유리하지만 1층·점유·수리비를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 하는 물건입니다.
