대전지방법원 2026타경10289. 천안시 서북구 성성동 지원비즈캠퍼스 13층 1302호, 전유면적 44.125㎡의 공부상 공장(지식산업센터·업무형)입니다. 현황은 상호 내일테크로 이용 중입니다. 2024년 3월 29일 이경례 명의로 소유권이 이전된 날 농협은행이 채권최고액 187,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2026년 2월 23일 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가 221,000,000원의 70%인 154,700,000원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 지식산업센터형 공장이라는 용도 특성까지 고려하면 가격은 반드시 별도 시세 확인이 필요한 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10289 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 1001 지원비즈캠퍼스 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 2공단4로 40-11 |
| 물건종류 / 전용 | 공부상 공장(지식산업센터·업무형) · 전유면적 44.125㎡ · 지하2층·지상15층 중 13층 |
| 현황 이용 | 상호 내일테크로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2024.02.29 |
| 소유자 | 이경례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 160,636,796원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 경매
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 3월 29일 이경례에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 187,200,000원입니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 확인 — 신고 임차인은 없지만 현황은 별도 점검
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대상황이 미상으로 기재돼 있고, 현황은 상호 내일테크로 이용 중입니다. 따라서 “임차인 신고 없음”을 곧바로 “소유자 직접 점유”로 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유주체와 사용관계는 현장조사 및 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 현재 가격 — 감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 221,000,000원, 현재 최저매각가는 154,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 108,290,000원(49%), 3회 유찰 시 75,803,000원(34.3%)입니다.
하지만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 154,700,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 일반공업지역 내 지식산업센터형 공장이므로 감정가 할인율만으로 “저렴하다”는 결론을 내리는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 187,200,000원 | 151,734,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 채권최고액 기준 35,465,800원이 미배당됩니다. 2회 유찰 시 미배당은 81,226,060원, 3회 유찰 시 113,161,454원으로 증가합니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터·업무형)으로 등재돼 있고 현황은 상호 내일테크로 이용 중입니다.
- 입지. 천안시 서북구 성성동 성성2교차로 북측 인근이며, 주위는 지식산업센터·공업단지·근린생활시설 등으로 구성된 공업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상15층 건물의 13층 1302호이며 사용승인일은 2024.02.29입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 부정형 평지이며 토지면적은 16,713.9㎡, 공시지가는 552,300원/㎡입니다.
- 도로. 간선도로 접근이 가능하고 도로상태 및 주차여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래와 임대수익을 직접 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황은 내일테크 이용 중이고 임대상황은 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원을 현장에서 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 소유자 이경례에 대한 2025.12.18 파산선고가 등기돼 있으므로 최신 등기와 관련 절차를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 농협은행 미배당 35,465,800원이 발생하지만, 배당 부족분과 매수인 인수액은 별개이며 본 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터·업무형)이므로 실제 사용 가능 업종과 용도 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 아직 확인 영역
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준인 농협은행 근저당을 중심으로 금전 인수 구조는 단순합니다. 현재 최저가는 154,700,000원으로 감정가 221,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
그러나 이 숫자만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 지식산업센터형 공장이라는 용도 특성이 있으며, 감정평가서상 임대상황은 미상입니다. 여기에 소유자 파산선고 등기도 확인됩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 검증 전, 점유·파산절차는 확인 필수”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장가격과 사용·점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
