대전지방법원 2026타경10301. 천안시 신부동 삼부르네상스홈 제4층 제408호입니다. 감정평가상 공부 용도는 업무시설(사무소)이고, 현장 방문 당시 부재중이어서 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다. 소유자는 이경일·이인자가 각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 현재 경매를 발생시킨 핵심 권리는 2026.02.04. 설정된 권용준의 채권최고액 5,000,000원 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다.
등기부에는 과거 전세권과 신한은행 근저당권도 나타나지만 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준 근저당권 이후에는 2026.02.23. 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 현재 최저가 305,900,000원에서도 신청채권자의 5,000,000원 채권은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10301 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층 408호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 만남로 72 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(사무소) · 내부 이용상황 미상 |
| 건물 | 20층 건물 중 4층 · 사용승인일 2004.12.27 |
| 소유자 | 이경일 2분의 1 · 이인자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 305,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 5,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 500만원 근저당
임차인 조사 내역은 없습니다. 과거 2008년 설정된 천안헤르메카개발자산관리주식회사의 전세권 150,000,000원은 2014.12.05. 해지로 말소됐습니다. 신한은행 근저당권도 3,360,000,000원 권리는 일부포기로 말소됐고, 204,000,000원 근저당권은 2026.02.03. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.02.04. 설정된 권용준의 5,000,000원 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 437,000,000원, 현재 최저매각가는 305,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 131,100,000원이 낮아졌습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 제시되어 있지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,082,600원 |
| 1. 근저당 · 권용준 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 295,817,400원 |
현재 최저가 305,900,000원 기준으로 집행비용 5,082,600원과 근저당권자 권용준 5,000,000원이 배당되고, 잔여 295,817,400원은 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 안정성
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 305,900,000원 | 5,000,000원 | 295,817,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 214,130,000원 | 5,000,000원 | 205,332,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 149,891,000원 | 5,000,000원 | 141,992,526원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권 5,000,000원은 전액 배당되고 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 즉 현재 자료에서 권리구조는 매각가격보다 훨씬 작은 채권액을 중심으로 형성되어 있어 배당 측면의 여유가 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시외버스터미널 동측에 위치하며 주위는 상업시설·아파트·주택·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 천안시외버스터미널과 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(사무소)이며 현장 방문 당시 부재중으로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 20층 건물의 4층 408호이며, 사용승인일은 2004.12.27입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·승강기설비·주차장설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 광대로, 서측으로 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구이며 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 이용상태 확인. 공부상 사무소이나 현장에서는 내부 이용상황을 확인하지 못했습니다. 실제 사용 형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 437,000,000원과 최저가 305,900,000원을 주변 동일 용도·유사 면적 거래와 직접 비교해야 합니다.
- 배당 확인. 현재 계산에서는 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 요소를 원본 서류에서 확인하세요.
- 공용비용 확인. 관리비 등 점유·관리 상태와 관련한 미납 금액이 있는지 관리주체를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 실제 이용상태’가 승부처
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 권용준의 5,000,000원 근저당권이고, 임차인 조사 내역이 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 부담이 작습니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론낼 수는 없습니다. 실거래 시세가 없고 내부 이용상황과 구체적인 임대차 관계도 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인하기 쉽지만, 가격·점유·실제 이용상태 확인이 반드시 선행되어야 하는 사건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리는 통과, 가격 판단은 보류가 적절합니다.
