대전지방법원 2026타경10313. 천안시 서북구 불당동 아르떼보엠 지층 비104호입니다. 등기상 소유자는 이상복·이준석 각 2분의 1 공유이고, 2018년 1월 2일 매매를 원인으로 거래가액 410,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2016년 12월 13일 설정된 천안배원예농업협동조합의 채권최고액 268,800,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2017년 9월 28일 등기된 김윤호의 전세권 50,000,000원은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
2024년에도 같은 근저당권자가 임의경매를 신청했지만 2025년 1월 3일 취하되어 경매개시결정 등기가 말소됐고, 2026년 2월 24일 다시 임의경매가 개시됐습니다. 현재 회차는 감정가 352,000,000원에서 한 차례 유찰된 246,400,000원입니다. 권리상 인수는 없지만, 지층 상가성 물건이고 현황 공실이라는 점 때문에 입찰 판단의 핵심은 권리보다 실제 활용성과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10313 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1293 아르떼보엠 지층 비104호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 공원로 205 |
| 용도 / 현황 | 집합건축물대장상 휴게음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상2층 · 제지층 제비104호 · 사용승인 2016.12.01 |
| 소유자 | 이상복 2분의 1 · 이준석 2분의 1 |
| 취득 | 2018.01.02 매매 · 거래가액 410,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 303,300,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.13 천안배원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김윤호의 전세권 50,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없으며, 배당 시 전세권에 미배당이 발생하더라도 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자에게 돈이 부족하게 배당되는 것과 낙찰자가 그 부족액을 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저가는 246,400,000원으로 감정가 352,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 지층의 휴게음식점 용도이고 현황 공실이어서 아파트처럼 표준화된 가격 비교보다 실제 임대수요·영업 활용성·재매각 수요가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 2. 근저당 · 천안배원예농업협동조합 | 268,800,000원 | 242,150,400원 |
| 3. 전세권 · 김윤호 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 318,800,000원 중 242,150,400원이 배당되고 76,649,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 76,649,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 149,534,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 200,554,305원 | 0원 |
유찰 시 가장 크게 변하는 것은 채권자의 회수액입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구금액 303,300,723원을 모두 충족하지 못하고, 2회·3회 유찰 시 부족액은 더 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다. 따라서 낙찰자 관점에서는 미배당 확대 자체보다 더 낮아진 매각가가 이 지층 상가의 실제 가치와 맞는지를 판단하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상의 용도는 휴게음식점이며, 현황은 공실입니다.
- 위치. 천안월봉중학교 서측 근거리에 위치하고, 주변에 아파트단지·백화점·대형할인마트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 천안아산역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상2층 건물의 지층 비104호이며 사용승인일은 2016.12.01입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,442.1㎡, 지목은 주차장, 일반상업지역이며 공시지가는 1,420,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·북측 약 20m, 남측 약 30m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(아산배방지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 입지는 생활·상업시설 접근성이 있으나, 해당 호실은 지층의 휴게음식점 용도이며 현재 공실이므로 일반 주거물건보다 매수층과 임차수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 확인. 김윤호의 전세권 50,000,000원은 말소기준 근저당보다 후순위이며 자료상 매각으로 소멸·매수인 인수 0원입니다.
- 현황 공실 재확인. 매각 전 현장 방문으로 실제 점유·사용 상태가 현재도 공실인지 확인해야 합니다.
- 영업 활용성. 공부상 휴게음식점 용도와 현장 구조·접근성·가시성이 실제 임대 또는 직접 영업에 적합한지 확인해야 합니다.
- 지층 특성. 지층 호실이므로 출입 동선, 채광·환기, 습기·누수, 간판 노출, 고객 접근성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 임대수요. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 동일 건물과 주변 지층 근린시설의 공실·임대조건을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 유사 용도·층의 실제 거래를 대조해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 승부처는 지층 공실의 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 천안배원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 김윤호 전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가를 가정하면 채권자에게 76,649,600원의 미배당이 생기지만 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 안전성과 투자 매력은 별개입니다. 이 물건은 지층 비104호, 공부상 휴게음식점이면서 현황 공실입니다. 감정가 352,000,000원에서 1회 유찰돼 246,400,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래가가 없어 “30% 할인이라 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 정리되는 편이지만, 실제 입찰의 승부처는 공실을 해소할 수 있는 임대수요와 지층 상가의 적정가격입니다.
