대전지방법원 2026타경10334. 아산시 탕정면 호산리 527-1 소재 물건으로, 감정평가상 공부 용도는 교육연구 및 복지시설, 현황은 공실입니다. 토지면적은 7,568㎡이고, 건물은 철근콘크리트조·경량철골조 및 스라브·기타금속지붕의 지상 5층 건물입니다. 현재 말소기준권리는 2023.10.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 4,800,000,000원입니다.
권리 흐름만 보면 현재 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가서에는 구체적인 임대차 관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 확인되지 않았다는 이유만으로 점유·임대차 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10334 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 호산리 527-1 · 충청남도 아산시 탕정면 탕정면로207번길 38 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 교육연구 및 복지시설 · 현황 공실 |
| 토지 | 7,568㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 지상 5층 · 사용승인일 1995.7.31 · 철근콘크리트조·경량철골조 및 스라브·기타금속지붕 |
| 소유자 | 에이치유건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 8,071,475,510원 / 5,650,033,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 중소기업은행
1995년부터 설정됐던 평화은행·우리은행 계열 근저당권과 2001년 한미은행 근저당, 2020년 천안공주낙농축산업협동조합 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.10.31. 을구 10번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2026.02.27. 중소기업은행의 임의경매개시결정과 2026.05.14. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 매각조건·현황 — 일괄매각과 건물 이용 차이
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 지상의 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 4층 현황 차이. 목록 2 건물 4층은 건축물대장상 기숙사이나 현황은 사무실입니다.
- 전체 이용상태. 공부상 교육연구 및 복지시설이고 감정평가 현황은 공실입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표의 별도 항목에서는 공부와의 차이 없음으로 기재되어 있습니다.
이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입해 가격 메리트를 판정할 수 있는 유형이 아닙니다. 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 의미는 감정가 대비 회차 할인율일 뿐, 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,650,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,900,330원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 791,132,670원 |
현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 4,800,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 791,132,670원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 5,650,033,000원 | 4,800,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,955,023,099원 | 3,913,072,868원 | 886,927,132원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,768,516,169원 | 2,738,431,007원 | 2,061,568,993원 |
2회 유찰부터는 중소기업은행에 대한 배당 부족액이 발생하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 곧바로 낙찰자의 채무 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 이 역시 배당 시뮬레이션 기준이며, 임대차·당해세 등 별도 우선권은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호산1리마을회관 서측 인근이며 주위에는 주택·근린생활시설·농지가 소재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 7,568㎡, 지목 대, 주거기타 이용, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 인접 규제. 영농여건불리농지·보전산지·임업용산지·준보전산지·보전관리지역·농림지역이 접합니다.
- 건물 상태. 기본적인 전기설비·위생 및 급배수설비가 설치되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 현황 공실의 교육연구·복지시설과 7,568㎡ 토지가 결합된 물건이므로 일반 주거용보다 수요층과 활용성 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 현황은 공실이지만 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물의 일괄매각 범위와 목록1 지상의 이동가능한 컨테이너가 제외되는 점을 확인해야 합니다.
- 4층 이용상태 확인. 건축물대장상 기숙사, 현황 사무실이라는 차이가 실제 이용·인허가에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 조건을 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 시장가 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율이 아닌 실제 매매·임대 수요와 대체 물건 가격을 따로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·임차인 최우선변제 등이 배당 추정에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.10.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 중소기업은행도 4,800,000,000원을 전액 배당받습니다.
하지만 이 물건은 교육연구 및 복지시설·토지 7,568㎡·공실이라는 성격 때문에 권리 안전성만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다. 특히 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가서상 임대차 관계도 미상이며, 일괄매각·컨테이너 제외·4층 현황 차이까지 존재합니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 양호, 가격·점유·활용성은 별도 검증입니다. 감정가의 70%라는 숫자보다 실제 수요와 사용 가능성이 더 중요한 사건입니다.
