부동산강제경매

2025타경350 · 경주지원 · 건물
978㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

273,800,000원 2억 7,380만 감정가 558,945,200원

감정가의 48% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 191,718,000원 최저가 대비 +42%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

경주지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

1,917만원

최저가의 10% · 19,171,800원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 5.59억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 없이 담보권 미배당 위험이 큰 토지·근린생활시설 물건입니다.

가격 최저가 191,718,000원은 감정가 558,945,200원의 약 34% 수준
권리 말소기준은 2017.11.24 안강새마을금고 근저당권이며 매각으로 소멸
리스크 담보채권 약 7.3억원 중 현재 배당 가능액 부족으로 후순위 미배당 발생

한 줄 평 3회 유찰로 진입가격은 낮아졌지만, 이 물건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 제1종근린생활시설(휴게음식점)과 토지가 결합된 형태이며 선순위 근저당 채권최고액이 크고 후순위 채권은 대부분 미배당됩니다. 다만 매수인이 직접 인수하는 권리는 없습니다.

감정가

558,945,200원

평가금액

최저가

191,718,000원

3회 유찰

실질취득

191,718,000원

인수 0원

핵심지표

담보집중

미배당 위험

대구지방법원 2025타경350. 경상북도 경주시 안강읍 산대리 343-1 소재 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 강정해이며, 이용상태는 제1종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 토지는 978㎡ 규모로 계획관리지역 등에 해당합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경350
소재지	경상북도 경주시 안강읍 산대리 343-1
용도	기타 + 토지 · 제1종근린생활시설(휴게음식점)
소유자	강정해
감정가 / 최저가	558,945,200원 / 191,718,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 채권 부담 확인

말소기준권리는 2017.11.24 설정된 안강새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류, 경매개시결정, 가등기 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 대항력 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 예상배당표 (현재 최저가 191,718,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,484,052원
을구 1번 근저당권 · 안강새마을금고	390,000,000원	188,233,948원
을구 2번 근저당권 · 북경주새마을금고	180,000,000원	0원
후순위 가압류·경매개시결정	172,337,402원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 현재 최저가

③ 주요 위험 분석

⚠️ 담보권 집중 총 채권 청구 규모는 732,978,497원이며 현재 배당 가능액은 선순위 근저당 중심으로 배분됩니다. 낙찰자는 인수하지 않지만 채권자 미배당 구조가 뚜렷합니다.

⛔ 환금성 주의 아파트처럼 표준화된 상품이 아니라 근린생활시설과 토지 결합 물건입니다. 용도와 실제 이용 가능성, 매수층 확인이 중요합니다.

④ 입찰 체크리스트

현황 확인. 제시외 건물 포함 여부와 일부 타인점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
가등기 확인. 갑구 5번 가등기는 종류 확인이 필요합니다.
임대관계. 임대관계는 미상으로 현장 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 용도·환금성을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 물건 성격을 봐야 한다”

이 물건은 권리상 매수인 인수 부담은 없는 구조입니다. 그러나 낮아진 최저가만 보고 접근하기에는 근린생활시설과 토지라는 특성, 그리고 큰 담보권 구조를 함께 봐야 합니다. 가격 할인은 존재하지만 환금성과 활용 가능성이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

유찰 3회, 가격은 낮아졌지만 담보 부담이 남은 물건 — 경주 안강읍 산대리 343-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 채권 부담 확인

② 예상배당표 (현재 최저가 191,718,000원 기준)

③ 주요 위험 분석

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 물건 성격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-02	유찰	5억 5,894만원
2	2026-03-24	유찰	3억 9,126만원
3	2026-07-28	유찰	2억 7,388만원
4	2026-08-25	대기	1억 9,171만원