대구지방법원 2025타경464. 경주시 건천읍 용명리 2028-1 일원의 토지와 건물로, 감정평가 이용상태는 창고·주택·사무실이 혼합된 형태입니다. 토지는 2,944㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 주변은 농경지·주택·창고시설이 섞인 지역입니다. 감정가 1,172,845,370원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 820,992,000원, 감정가의 70%입니다.
등기상 핵심은 2014년 9월 26일 경주농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2010년 신경주농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 조사된 점유자 김태윤은 2022년 12월 9일 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판단되어, 현재 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경464 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 용명리 2028-1 · 대경로 3799-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고·주택·사무실 |
| 토지 | 2,944㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 도어스마트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,172,845,370원 / 820,992,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경주농업협동조합 / 414,486,981원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공시지가 | 99,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2014.09.26 경주농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 520,000,000원이며 2022.04.29 변경등기에는 채권최고액 480,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 경주농업협동조합의 후순위 근저당 540,000,000원이 설정됐고, 2023.03.22에는 김경선 근저당 60,000,000원이 추가됐습니다. 2025년의 국 압류, 경매개시결정, 주식회사 예다지 가압류까지 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태윤 | 목록 2번 일부 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김태윤의 전입일은 2022.12.09로 말소기준인 2014.09.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 820,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,609,920원 |
| 2. 근저당 · 경주농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 경주농업협동조합 | 540,000,000원 | 290,382,080원 |
| 4. 근저당 · 김경선 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 예다지 | 30,982,437원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 820,992,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,150,982,437원 중 810,382,080원이 배당되고, 340,600,357원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 820,992,000원 | 810,382,080원 | 340,600,357원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 574,694,400원 | 566,547,456원 | 584,434,981원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 402,286,080원 | 395,863,219원 | 755,119,218원 | 0원 |
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당은 커집니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 414,486,981원에 비해 제공된 배당액 395,863,219원이 작아 신청채권도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 현장·물건 리스크 — 이 사건의 실제 승부처
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 건물 구조 확인. 목록2는 의뢰목록상 철근콘크리트조이나 실제는 철근콘크리트조 및 일반철골조·경량철골조입니다.
- 이용상태. 목록2는 창고·주택, 목록3은 창고, 목록4는 창고·사무실로 이용됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사와 매각물건명세서에는 김태윤이 목록2 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경주시 건천읍 건천리 양포동마을 북서측 인근으로 농경지·주택·창고시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고, 주변 간선도로와 교통시설 접근성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 일부 저촉됩니다.
- 토지 특성. 평지·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 주변 규제. 도로구역·하천구역·지방2급하천에 접하고 자연녹지지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록5 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 가능성 판단의 최우선 항목입니다.
- 매각 제외물 명확화. 컨테이너·적재함·철골 구조물·폐기물의 소유관계와 철거·처리 부담을 현장에서 확인해야 합니다.
- 목록2 2층 점검. 주택 부분의 하자·훼손이 명시돼 있으므로 수선비와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 김태윤은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 권리 변동 대조. 말소기준 근저당의 최초 채권최고액 520,000,000원과 2022년 변경등기 480,000,000원을 원본 등기부와 배당관계에서 확인해야 합니다.
- 현장 경계 확인. 토지 2,944㎡와 각 건물, 제시외 건물, 매각 제외 물건의 위치·경계를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 절차와 물건 상태’가 어렵다
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2014년 경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 조사된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘70% 할인 물건’으로 보면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 820,992,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없고, 목록5 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 2층 주택 하자·훼손, 매각 제외 구조물·폐기물이라는 실물·절차 리스크가 동시에 존재합니다. 권리는 비교적 정리됐지만, 입찰 실행 난도는 낮지 않은 물건입니다.
