40,600,000원
대구지방법원 2025타경530. 경주시 건천읍 천포리 ‘서라벌명가아파트’ 9층 905호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 13층 건물의 9층입니다. 현재 등기상 소유자는 박미금·윤수림·윤찬우이고, 2025.09.19. 청산을 위한 형식적경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 첫 번째 함정은 전체 소유권을 통째로 사는 일반 아파트 경매가 아니라 지분매각이라는 점입니다.
두 번째 핵심은 임차권입니다. 이희준은 2020.02.04. 확정일자를 받고 2020.02.14. 주민등록과 점유를 개시했으며, 2024.07.19. 을구 11번 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기된 미회수 보증금은 37,500,000원이고 배당요구도 한 상태입니다. 경매개시결정일 2025.09.19.보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경530 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 천포리 419-1 서라벌명가아파트 제9층 제905호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 건천읍 내서로 1038-21 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 84.8414㎡ · 13층 중 9층 |
| 현재 소유자 | 박미금, 윤수림, 윤찬우 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적경매 · 지분매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 실질적으로 봐야 할 것은 2024.07.19. 주택임차권과 2025.09.19. 형식적경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권자의 주민등록·점유개시는 2020.02.14.로 더 빠르고, 매각물건명세서도 “보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 현재는 인수 0, 다음 회차부터 달라진다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이희준 | 주거 · 임차권등기 | 2020.02.14 | 2020.02.04 | 37,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 지분매각 — 일반 아파트 실거래와 단순 비교 금지
등기상 2006.06.29. 박미금과 윤재웅이 각 지분을 취득했고 거래가액은 112,000,000원이었습니다. 이후 윤재윤의 지분은 2024.07.03. 상속을 원인으로 박미금 14분의 3, 윤수림 14분의 2, 윤찬우 14분의 2로 이전됐고, 이번 경매개시결정은 바로 이 7번 등기의 지분들을 대상으로 합니다.
게다가 최근 거래 흐름은 강하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 111,333,333원이며 최신 2026.08 거래는 102,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -6.2%로 나타나 하락 추세도 함께 확인됩니다. 전체 평균 116,833,333원보다 낮은 최근 12개월 수치를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 6 | 114,000,000원 |
| 2025.01 | 84.84㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.06 | 84.84㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 84.84㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2024.03 | 84.84㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 84.84㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 84.84㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2023.11 | 84.84㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2023.10 | 84.84㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2023.09 | 84.84㎡ | 13 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 3건 | 111,333,333원 |
④ 예상배당표 (현재 회차 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 1. 임차인 이희준 보증금 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박미금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,969,200원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 40,600,000원 | 1,969,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 28,420,000원 | 0원 | 9,991,560원 |
| 3회 유찰 · 34% | 19,894,000원 | 0원 | 18,364,092원 |
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰 확정성도 낮다
매각물건명세서에는 공유자 우선매수권 있음이 명시돼 있고, 행사제한은 1회입니다. 따라서 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 별도로 고려해야 합니다. 일반적인 전체 아파트 경매보다 권리 구조와 낙찰 이후 소유관계가 복잡한 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서라벌명가아파트 주변은 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 13층 중 9층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 단지 북동측 포장도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))이며 공시지가는 279,800원/㎡입니다.
- 단지 규모. 서라벌명가는 82세대, 사용승인일은 2005.08.12입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 시건장치와 거주인 부재로 내부구조·마감은 동단지 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 전체 소유권 매각이 아니라 지분매각입니다. 입찰 전 매각대상 지분과 낙찰 후 남는 공유관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 37,500,000원 전액 배당 계산이지만, 실제 배당순위와 세금 등 변수를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 9,991,560원, 3회 유찰 시 18,364,092원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만큼 총부담이 단순히 내려가지 않습니다.
- 공유자 우선매수권. 행사제한 1회가 명시돼 있으므로 입찰경쟁뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 시세 비교 방식. 최근 12개월 평균 111,333,333원과 최신거래 102,000,000원은 전체 아파트 거래입니다. 지분 최저가와 직접적인 할인율 비교를 피해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전보다 -6.2% 낮아 가격 방향도 보수적으로 봐야 합니다.
- 현장 상태. 감정 시 내부 확인이 되지 않았으므로 내부 상태·점유관계·관리비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “40,600,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 단순히 “최근 아파트 시세 111,333,333원인데 최저가가 40,600,000원이니 싸다”라고 보면 핵심을 놓칩니다. 최저가는 지분매각 가격이고, 실거래는 전체 아파트 가격입니다. 여기에 이희준의 선순위 주택임차권, 미배당 시 매수인 인수 조건, 공유자 우선매수권까지 겹쳐 있습니다.
현재 회차에서는 배당표상 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 추가 유찰부터는 인수액이 9,991,560원, 18,364,092원으로 커지고, 전체 시세도 최근 구간이 -6.2% 하락했습니다. 결론은 가격만 보면 싸 보이지만, 권리와 소유구조를 함께 보면 일반 아파트 경매보다 훨씬 까다로운 지분경매입니다. 현재 회차 인수 0이라는 한 가지 숫자보다 지분 범위·공유자 우선매수·임차권 배당을 세트로 확인해야 합니다.
