대구지방법원 2025타경562. 경주시 안강읍 산대리 로벨리타운 제107동 제3층 제201호, 전용 75.04㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김정석이며 2010.07.28 매매로 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 그 뒤인 2010.09.17 불국사농업협동조합 근저당 52,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당 9,600,000원과 가압류 3건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 86,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가 60,200,000원까지 내려왔습니다. 현재 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원이므로 실질취득 역시 60,200,000원입니다. 다만 다세대주택의 임대관계는 감정평가상 미상으로 적시되어 있어, 등기상 권리 소멸과 별개로 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2077-5 로벨리타운 제107동 제3층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 75.04㎡ |
| 소유자 | 김정석 (2010.07.28 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 불국사농업협동조합 / 38,366,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 다세대 주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 2006.08.14 수성2,3가새마을금고 근저당 58,500,000원은 2006.12.08 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2010.09.17 을구 3번 불국사농업협동조합 근저당입니다. 2016.03.25 추가 근저당과 2022년의 롯데캐피탈·서민금융진흥원·불국사농업협동조합 가압류, 2025.10.29 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 92.6%지만 거래표본은 1건
가격 비교 기준으로 집계된 최근 시세 평균은 65,000,000원이며 표본은 1건입니다. 표시된 최신 거래 역시 2021.11, 65,000,000원입니다. 현재 최저가 60,200,000원은 이 기준의 92.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 75.04㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 평균 | 75.04㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 60,200,000원은 65,000,000원 아래입니다. 그러나 거래 건수가 1건뿐이고 최신 거래월도 2021.11로 표시돼 있어, 아파트 대단지처럼 촘촘한 시세대를 확인할 수 있는 유형은 아닙니다. 따라서 92.6%라는 할인 비율은 참고자료로 보되, 가격 메리트의 확정적 근거로 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 1. 근저당 · 불국사농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 불국사농업협동조합 | 9,600,000원 | 6,716,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 32,116,274원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,854,774원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 불국사농업협동조합 | 8,139,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 110,710,183원 중 예상 배당은 58,716,400원, 미배당은 51,993,783원입니다. 미배당 채권이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 경주예일고등학교 서측 근거리에 위치한 로벨리타운 제107동입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 토지는 584.0㎡의 자루형 평지로 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 로벨리타운107동은 8세대, 준공일은 2006.01.04이며 확인된 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2010.09.17 을구 3번 불국사농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 입찰 전 확인하는 것이 핵심입니다.
- 시세 보수적으로 보기. 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 65,000,000원을 확정 시세처럼 사용하지 말고 실제 매도호가와 현장 상태를 함께 점검하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원으로 계산되어 있습니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 38,366,834원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2010.09.17 불국사농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 60,200,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 점유와 시세 신뢰도입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 로벨리타운107동은 8세대이며 확인된 실거래는 2021.11의 65,000,000원 1건뿐입니다. 현재 실질취득 60,200,000원이 그 기준의 92.6%라는 점은 긍정적이지만, 표본이 얇아 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 정도의 근거는 아닙니다. 권리 소멸형·인수 0원은 장점, 점유와 환금성 확인은 필수. 이 물건의 결론입니다.
