대전지방법원 2026타경80. 당진시 시곡동 우민늘사랑아파트 105동 7층 708호로, 감정평가상 주거용 아파트입니다. 말소기준권리는 2015.12.10 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 102,000,000원)입니다. 이후 2026.02.24 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 48,300,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에서 확인된 실제 임차인은 이장진, NGUYEN THANH SON 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.05.03, 2026.01.05로 모두 2015.12.10 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정 기준상 두 임차인 모두 대항력 없음이고, 예상 매각가 48,300,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 105동 7층 708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 19층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) |
| 소유자 | 최유용 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 48,300,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 68,641,065원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.10 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 102,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 2015.12.10 농협은행주식회사 근저당입니다. 등기부에는 과거 국민은행 근저당, 임차권, 전세권, 가압류, 가처분 등의 이력이 있으나 해당 권리들은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매를 실행하는 농협은행 근저당은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이장진 · 708호 | 2024.05.03 | 5,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NGUYEN THANH SON · 708호 | 2026.01.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이장진은 2026.03.13 배당요구를 접수했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. NGUYEN THANH SON은 보증금·차임과 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다만 두 사람 모두 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 충분히 낮다
우민늘사랑은 926세대, 2007.12.13 준공 단지입니다. 제공된 최근 거래 12건은 전용 59.94㎡와 54.6㎡가 함께 포함되어 있으며, 최근 12개월 평균 거래가는 63,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 전용 59.94㎡ 8층의 67,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 18 | 68,500,000원 |
| 2026.08 | 54.6㎡ | 14 | 62,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 54.6㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 54.6㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 6 | 73,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 18 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 54.6㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 63,541,666원 |
현재 최저가 48,300,000원은 최근 12개월 평균 63,541,666원의 76.0%입니다. 최신 59.94㎡ 거래 67,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 역시 48,300,000원으로 볼 수 있습니다. 이 사건은 최저가와 실질취득가가 같아, 가격 비교에서 별도의 임차보증금 인수액을 더할 필요가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,269,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 102,000,000원 | 47,030,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당에서는 농협은행주식회사 채권최고액 102,000,000원 중 47,030,600원이 배당되고 54,969,400원이 미배당됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 시곡동 당진산업단지사거리 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 7층 708호이며 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(당진3동05 산업형)이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 419,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 내부확인이 곤란해 내부상태는 외관·건축물현황도·탐문 등을 고려해 평가됐습니다.
- 환금성. 926세대 단지로 최근 실거래는 이어지지만, 경매 통계상 평균 5.1회 유찰이라는 점은 재매각 시 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 농협 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 48,300,000원 | 47,030,600원 | 54,969,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 33,810,000원 | 32,801,420원 | 69,198,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 23,667,000원 | 22,840,994원 | 79,159,006원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 가격 하락은 곧 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 이장진의 확정일자와 우선변제 여부, NGUYEN THANH SON의 보증금·차임·배당요구 여부를 매각물건명세서와 최신 현황에서 확인하세요.
- 명도 계획. 실제 점유자가 2명 확인됐으므로 대항력 부재와 별개로 인도명령·명도 일정과 협의비용을 고려하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 수리비 변수를 응찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 48,300,000원은 최근 12개월 평균 63,541,666원의 76.0%입니다. 감정가 할인율보다 최근 거래가와의 차이를 우선 기준으로 보세요.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.1회와 낙찰률 지표 4.76%를 감안해 재매각 기간을 보수적으로 잡으세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 할인됐다”
이 사건은 현재 확인되는 구조만 놓고 보면 권리분석이 비교적 명확합니다. 2015.12.10 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 농협은행이 배당받지 못하는 54,969,400원을 낙찰자가 떠안는 구조로 오해할 필요가 없습니다.
가격도 현 회차에서는 긍정적입니다. 실질취득 48,300,000원은 최근 12개월 평균 63,541,666원의 76.0%이고 최신 59.94㎡ 거래 67,000,000원보다 낮습니다. 다만 보증금 미상 점유자·내부 미확인·평균 5.1회 유찰이라는 단지 경매 특성은 할인폭과 별개로 남는 변수입니다. 결론은 “인수 위험은 낮고 가격 할인은 확인되지만, 명도와 환금성까지 확인해야 완성되는 물건”입니다.
