대전지방법원 2026타경50036. 당진시 신평면 초대리 369-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지 면적은 2,988.0㎡, 지목은 전이고, 건물은 감정평가서상 폐돈사(창고)로 이용되고 있습니다. 시멘트브럭구조 스레트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1993.12.23입니다. 현재 소유자는 송성섭이고, 2023.11.02 대물변제로 소유권을 이전받았습니다.
권리관계에서는 2023.11.02 예산군산림조합 명의의 채권최고액 420,000,000원 근저당권이 설정됐으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 경매개시결정은 2026.01.15 예산군산림조합을 채권자로 등기됐고, 이 사건의 계산상 말소기준 시점은 2026.01.15 경매개시결정입니다. 이후 2026.06.08에는 1번 근저당권에 관한 확정채권양도를 원인으로 에스제이엔피엘대부주식회사 앞으로 권리이전 등기가 존재합니다. 입찰 전에는 이 등기 상태와 말소 여부를 원본 등기부에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50036 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 신평면 초대리 369-2 · 충청남도 당진시 신평면 동부길 262 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 폐돈사(창고) |
| 토지 | 2,988.0㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 시멘트브럭구조 스레트지붕 단층 · 사용승인일 1993.12.23 |
| 소유자 | 송성섭 · 2023.11.02 대물변제 |
| 감정가 / 최저가 | 473,992,000원 / 331,794,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 336,350,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 목록2 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 상태는 원본 대조
임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 473,992,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 331,794,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 331,794,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 232,255,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 162,579,060원 | 0원 |
회차가 내려가도 계산상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 토지는 공부상 전이고 현황은 전 및 축사부지로 이용 중이며, 건물 역시 폐돈사(창고)입니다. 주거용 아파트처럼 일반적인 실거래가만으로 판단하기 어려운 물건이므로 가격은 토지·건물 현황과 매각 제외 시설을 함께 보고 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,445,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,348,884원 |
현재 산식상 채권자 예상배당은 0원, 소유자 잔여는 326,348,884원으로 계산되어 있습니다. 한편 사건 청구액은 336,350,010원이므로 실제 배당관계는 확정 채권액·배당요구 및 최신 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 당진시 신평면 초대리 소재 초대저수지 북동측 인근. 주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 폐돈사(창고)이며 시멘트브럭구조 스레트지붕 단층 건물입니다. 사용승인일은 1993.12.23입니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 전이지만 현황은 전 및 축사부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,988.0㎡입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(신평18 일반형)이며, 가축사육제한구역 중 일부제한 모든 축종 제한에 해당합니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 66,400원/㎡입니다.
- 매각 제외. 감정평가서상 제시외 견사와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수입니다.
- 매각 제외 시설. 제시외 견사와 비닐하우스가 매각에서 제외되므로 위치·규모·사용관계와 철거 또는 이용 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 전, 현황은 전 및 축사부지입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소된 것으로 표시된 근저당권과 이후 권리이전 등기의 현재 효력을 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체의 조건이 더 중요하다”
이 사건은 계산상 임차인 인수도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 입찰 난도는 단순한 권리관계만으로 평가하기 어렵습니다. 목록2 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 제시외 견사·비닐하우스 매각 제외, 공부상 전과 현황 전·축사부지의 차이, 폐돈사(창고)라는 이용상태가 동시에 존재합니다.
현재 최저가는 331,794,000원으로 감정가 473,992,000원의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 농지취득자격증명을 실제로 받을 수 있는지, 매각에서 제외되는 시설이 무엇인지, 토지와 건물의 현황을 어떻게 활용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
