대전지방법원 2026타경50098. 당진시 송산면 금암리의 당진대상아파트 105동 1층 101호입니다. 현재 소유자 김성기는 2014.02.11. 매매를 원인으로 2014.03.13. 소유권을 이전받았고, 당시 등기 거래가액은 54,000,000원입니다. 이후 2014.07.30. 삼성화재해상보험주식회사가 채권최고액 40,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2017.03.06. 같은 삼성화재해상보험주식회사의 채권최고액 22,200,000원 근저당권이 추가됐고, 2026.01.28. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 승계할 보증금은 없으며, 현재 회차를 기준으로 한 실질취득액은 28,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경50098 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 105동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김성기 · 2014.03.13. 소유권이전 · 거래가액 54,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 28,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 45,027,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2014.07.30. 삼성화재해상보험주식회사의 채권최고액 40,800,000원 근저당권입니다. 이후 2017.03.06. 설정된 채권최고액 22,200,000원 근저당권과 2026.01.28. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 하지만 시세 비교는 보류
감정가는 40,000,000원, 현재 최저매각가는 28,000,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 19,600,000원, 3회 유찰 시 13,720,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 40,800,000원 | 27,096,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 22,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 63,000,000원 중 예상배당은 27,096,000원, 미배당은 35,904,000원입니다. 집행비용은 904,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 35,904,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 44,152,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 49,926,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 송산면 금암리 ‘구슬고개’ 남측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 18층 건물의 1층 101호이며, 기본적인 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 내 도로를 통해 외부 공도로 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 공시지가는 406,700원/㎡입니다. 일부 필지는 중로3류 및 도로구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 40,000,000원 대비 28,000,000원이라는 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 단지·유사 면적의 최근 거래와 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 1층 가격 차이 확인. 본건은 18층 건물 중 1층 101호입니다. 실제 가격 판단 때 같은 단지의 층별 거래 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인하고, 인도와 명도에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
- 배당 미달 오해 금지. 현재 회차에서 채권자 미배당은 35,904,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 정보를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2014.07.30. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 28,000,000원이 감정가 40,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 매력이 입증되는 것은 아닙니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없는 만큼, “권리는 안전하지만 시세 대비 매력은 아직 확인되지 않았다”가 이 사건의 핵심입니다. 현재 회차에서 응찰하려면 1층이라는 조건까지 포함해 실제 시장가격을 먼저 확인하는 것이 판단의 출발점입니다.
