인천지방법원 2025타경507448. 인천 부평구 청천동 더원스테이트 12층 2동 1201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면적으로는 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 106,820,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순히 “감정가의 49%”라고만 보면 핵심 권리를 놓치게 됩니다. 실제 임차인 박성권의 보증금은 194,000,000원이고 전입·점유일은 2020.09.28로, 말소기준인 2022.07.18 압류보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
현재 최저가 106,820,000원이 낙찰가라고 가정하면 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 89,475,480원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 이어져 최저가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 임차인의 인수액은 실질 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 제12층 제2동 제1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상 13층 건물 내 12층 · 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 김대성 (2020.09.03. 매매, 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
2019.01.18 설정됐던 강화새마을금고 근저당권 110,500,000원은 2020.09.28 해지를 원인으로 이미 말소 완료됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.18 포천세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2020.09.28 전입·점유를 갖춘 박성권 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 실제 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박성권 주거 · 임차권등기 | 주택전부 | 194,000,000원 | 전입·점유 2020.09.28 확정일자 2020.09.08 배당요구 2022.10.12 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 말소동의 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
② 취득구조 — 최저가가 내려가도 원칙상 총부담은 고정된다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 낙찰가만 비교해서는 안 됩니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 인수되기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 말소동의 확약이 제출돼 그 구조가 실질적으로 해소되는지가 핵심입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 106,820,000원 | 89,475,480원 | 196,295,480원 | 106,820,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 74,774,000원 | 120,971,932원 | 195,745,932원 | 74,774,000원* |
| 4회 유찰 시 24% | 52,341,800원 | 143,000,352원 | 195,342,152원 | 52,341,800원* |
확약 미적용 총부담은 각 회차의 매각가와 룰상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 공제되므로 보증금 194,000,000원보다 다소 높게 나타납니다. 별도 취득세·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 박성권 보증금 | 194,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 강화새마을금고 근저당 | 110,500,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 89,475,480원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 박성권 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출돼 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·업무시설·학교·공장·공원·근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 13층 건물의 12층 오피스텔이며, 위생·급배수·승강기·기계식 주차·소화전·난방 설비가 있습니다.
- 규모. 오피스텔 288호, 소매점 5호, 주차 290대 규모의 건물입니다.
- 도로. 북측 세로, 서측 중로, 남측 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 수요층과 금융조건이 적용될 수 있으므로, 감정가 대비 유찰률만으로 환금성과 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 박성권 임차권과 본 호수에 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 낙찰대금 납부, 배당금 수령, 별도 신청 등 말소를 위한 선행조건과 낙찰자의 추가 지급 의무가 있는지 확인하세요.
- 미이행 시 상한가 재산정. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차 룰상 인수액은 89,475,480원, 총부담은 196,295,480원입니다.
- 현재 점유자 확인. 임차권등기가 존재하고 현재 임대관계는 미상인 만큼 현황조사·전입세대확인·현장 방문으로 실제 점유자를 대조하세요.
- 오피스텔 이용 확인. 실제 주거 사용 상태, 전입 가능 여부, 관리규약과 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 체납관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
- 배당·세금 재검산. 집행비용, 당해세, 법정기일이 빠른 조세채권 등에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 배당표를 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
이 사건의 표면 가격은 감정가 218,000,000원에서 106,820,000원으로 내려온 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 194,000,000원이므로 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 195,000,000원대에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 단순한 저가 낙찰형 물건이 아닙니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 이 확약이 박성권 임차권에 조건 없이 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득은 낙찰가 106,820,000원 수준입니다. 반대로 확약 범위나 조건에 문제가 있으면 89,475,480원의 인수 위험이 되살아납니다. 결론은 명확합니다. 가격만 보면 입찰할 수 없고, 확약 원본을 확인한 사람만 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
