130,340,000원
수원지방법원 2025타경52817. 시흥 정왕동 시화엠티브이보니타가 제3동 2층 232호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재는 공실입니다. 소유자는 강현미이고, 2023년 10월 20일 소유권이 이전되면서 거래가액 341,320,000원이 등기됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당 208,800,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2023년 11월 24일 주식회사지에이개발의 근저당 150,000,000원이 추가됐고, 2025년 7월 9일 농협은행주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 등기자료상 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 판단 포인트는 단순한 등기 순위보다 상가의 이용·자격 조건에 더 가깝습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 제3동 제2층 제232호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 2023.03.31 사용승인 · 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 232호 |
| 소유자 | 강현미 · 거래가액 341,320,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 130,340,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 186,263,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
2023년 10월 20일 농협은행주식회사의 근저당권 208,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 주식회사지에이개발 근저당 150,000,000원과 농협은행주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023년 4월 14일 한국투자부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 이용상태는 공실로 조사됐으므로, 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 할인으로 단정할 수 없다
감정가는 380,000,000원, 현재 최저매각가는 130,340,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 이 비율만으로 시장가보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 208,800,000원 | 127,715,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지에이개발 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 358,800,000원 중 127,715,240원이 배당되고 231,084,760원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 130,340,000원 | 127,715,240원 | 231,084,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 91,238,000원 | 89,195,716원 | 269,604,284원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 63,866,599원 | 62,317,000원 | 296,483,000원 | 0원 |
신청채권자인 농협은행주식회사의 청구액은 186,263,521원입니다. 현재 회차 예상배당은 127,715,240원으로 청구액 전부를 충족하지 못하며, 4회 유찰 시 89,195,716원, 5회 유찰 시 62,317,000원으로 더 줄어듭니다. 하지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북동측 인근. 근린생활시설·위락시설·숙박시설·아파트단지·수변시설·공원이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2023.03.31 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 232호이며 위생·급배수·승강기·에스컬레이트·화재탐지 및 방재설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필 일단지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 대로2류·중로1류·중로2류·소로1류와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 공시지가. 2,418,000원/㎡. 토지면적은 4,335.4㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 반월특수지역과 관련해 매각물건명세서가 한국산업단지공단 경기입주지원에 자격 확인을 요구합니다. 응찰 전 확인이 핵심입니다.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 기재가 있으므로 그 내용과 낙찰 후 영향 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 공실 상태. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 사용 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 향후 계획하는 업종이 해당 시설과 입주자격 조건에 맞는지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 자격과 별도등기가 먼저다
이 물건은 감정가 380,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 130,340,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 등기 권리 역시 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 제시된 회차별 시나리오의 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 공실 근린시설이라는 점, 이미 3회 유찰됐다는 점, 그리고 무엇보다 매각물건명세서에 적힌 입주·매수 자격 확인과 대지권 목적 토지 별도등기가 결론을 바꿉니다. 비교 실거래 자료도 없어 감정가 대비 34.3%라는 비율을 곧바로 시세 메리트로 환산할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 낮지만, 자격·토지 조건을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 유형으로 보는 것이 적절합니다.
