수원지방법원 2025타경52817. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근의 시화엠티브이보니타가 제3동 2층 232호, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 공실입니다. 감정가 3억 8,000만원에서 네 차례 유찰된 뒤 최저매각가가 9,123만 8,000원으로 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 10월 20일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사 지에이개발의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리상 인수 부담이 없다는 사실과 실제 투자성이 높다는 판단은 별개입니다. 공실 상가의 임대 가능성과 입주·매수 자격, 대지권 목적 토지의 별도등기를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52817 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 제3동 제2층 제232호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬중앙로 1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 2층 232호 |
| 사용승인일 | 2023.03.31 |
| 소유자 | 강현미 (등기상 거래가액 341,320,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 91,238,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행주식회사 / 186,263,521원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.20 · 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 208,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸, 인수 추정 0원
말소기준권리는 농협은행주식회사의 을구 1번 근저당권으로, 접수일은 2023년 10월 20일이고 채권최고액은 208,800,000원입니다. 이후 2023년 11월 24일 설정된 을구 2번 근저당권(주식회사 지에이개발, 채권최고액 150,000,000원)은 말소기준권리 뒤에 설정됐으며, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 말소됩니다.
② 가격 해석 — 감정가 대비 할인율과 시장가치는 다르다
현재 최저매각가는 감정가의 약 24.01%입니다. 감정가와 비교하면 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 본건은 근린생활시설이고 현황이 공실이며, 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 380,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 91,238,000원 | 4회 유찰 후 최저가 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 24.01% | 감정가 대비 비율이며, 실거래 시세 대비 비율은 아님 |
| 현재 최저가 기준 실질취득 추정 | 91,238,000원 | 현재 최저가 낙찰 및 인수액 0원 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,042,284원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 208,800,000원 | 89,195,716원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사지에이개발 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 358,800,000원 | 89,195,716원 |
현재 최저가 기준 매각대금에서 집행비용 추정액을 제외하면 농협은행에 89,195,716원이 배당되고, 지에이개발에는 배당되지 않는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 합계 기준 미배당 추정액은 269,604,284원입니다. 신청채권자의 청구액 186,263,521원과 근저당권 채권최고액은 서로 다른 수치이며, 위 배당표는 채권최고액 기준 추정입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 아파트단지, 수변시설 및 공원 등이 혼재하며, 감정평가서상 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 제반 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
- 현황 및 임대. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현재 공실입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실 기간, 실제 점유관계와 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 및 설비. 2023년 3월 31일 사용승인된 3층 건물의 2층 232호입니다. 위생설비, 급배수시설, 승강기, 에스컬레이터 및 화재탐지·방재설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 토지는 4필 일단지이며 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 등의 지정사항도 기재돼 있습니다. 별도등기가 있는 대지권 목적 토지의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 이는 입주 자격이나 별도등기 문제가 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격 확인. 매각물건명세서 비고에 적힌 대로 한국산업단지공단 경기입주지원에 반월특수지역의 입주 및 매수 자격을 먼저 확인하십시오.
- 대지권 목적 토지 별도등기. 해당 토지의 등기사항과 별도등기의 내용을 확인하고, 집합건물의 대지권과 관련된 권리관계를 검토하십시오.
- 공실 및 임대차 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하고 실제 점유 및 임대차 여부를 확인하십시오.
- 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 최저가 비율만으로 적정 입찰가를 정하지 마십시오. 유사 근린시설의 거래가격과 실제 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 추정과 실제 채권액 구분. 농협은행 청구액 186,263,521원, 근저당권 채권최고액 208,800,000원 및 지에이개발 채권최고액 150,000,000원은 구분해 검토하십시오. 예상배당은 확정 배당액이 아닙니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.11.05를 기준으로 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서와 입찰 조건을 다시 확인하십시오.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 투자 메리트”
본건은 네 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려온 근린시설입니다. 현재 자료상 매수인 인수 추정액은 0원이며, 말소기준권리 이후의 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황은 공실이고 임대관계는 미상이며, 반월특수지역의 입주·매수 자격과 대지권 목적 토지의 별도등기라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다.
권리상 인수 부담이 낮다는 점은 긍정적이지만, 시장가치와 환금성이 확인된 것은 아닙니다. 입주·매수 자격과 토지 별도등기를 먼저 확인하고, 실제 거래가격 및 임대 가능성을 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
