수원지방법원 2025타경52912. 안산시 단원구 선부동 르네상스빌 5층 502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 방2·욕실1·거실·주방/식당·베란다·현관 등의 구조이며, 지상 5층 건물의 5층에 위치합니다. 현 소유자 김지연은 2021.02.22 매매를 원인으로 146,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.03.12 이뤄졌습니다.
권리분석의 핵심은 소유권이나 압류보다 임차인 김정엽입니다. 임대차계약일은 2021.01.09, 확정일자는 2021.01.28, 주민등록 및 점유개시는 2021.02.19입니다. 말소기준이 되는 2022.01.05 압류보다 먼저 전입·점유했기 때문에 본래는 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권까지 행사합니다. 이 상태만 놓고 보면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다.
확약 효력은 김정엽 관련 임차보증금에 한정됩니다. 다른 임차인의 권리를 포기하는 효력은 아닙니다. 다만 확인된 실제 임차인은 김정엽 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1045-3 르네상스빌 5층 502호 · 경기도 안산시 단원구 경일2길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·욕실1·거실·주방/식당·베란다·현관 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.02.22 매매 · 거래가액 146,000,000원 · 2021.03.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 169,300,000원 / 82,957,000원 (4회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 2026.05.29 임차보증금 관련 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약으로 인수는 사라졌다
2016년 반월신용협동조합 근저당 102,000,000원은 같은 해 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각의 말소기준은 2022.01.05 시흥세무서장 압류입니다. 김정엽의 전입·점유는 2021.02.19로 그보다 앞서므로 원래는 대항력이 인정되는 구조이고, 2024.05.22에는 보증금 146,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정엽 | 2021.02.19 · 전유부분 전부 | 2021.01.28 | 146,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 2026.05.29 |
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 비교표본은 강하지 않다
르네상스빌은 총 8세대, 2016.01.06 사용승인된 소규모 건물입니다. 확인되는 최근 12개월 거래는 2026.02의 1건이며, 거래면적은 57.67㎡입니다. 비교 기준 면적은 47.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.67㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
현 최저가 82,957,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 202,000,000원의 41.1% 수준입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 82,957,000원이므로, 표면 숫자만 보면 차이가 큽니다. 그러나 거래표본이 단 1건이고 그 거래면적도 대상 비교면적과 맞지 않기 때문에, 이를 곧바로 정확한 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,893,226원 |
| 1. 임차인 김정엽 보증금 · 우선변제 | 146,000,000원 | 81,063,774원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권리순위 기준 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 64,936,226원입니다. 그러나 2026.05.29 확약에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 김정엽 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 49% | 82,957,000원 | 64,936,226원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 39% | 66,365,600원 | 81,228,981원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 31% | 53,092,480원 | 94,263,185원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질 부담이 크게 줄지 않는 대항력 인수형이었습니다. 하지만 이번 확약은 바로 그 구조를 끊습니다. 따라서 현재 회차에서는 최저가 82,957,000원 자체가 실질취득의 기준이 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산석수초등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 건물. 2016.01.06 사용승인, 총 8세대 규모이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 4회 유찰, 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 나타나 소규모 다세대 특유의 매수층 제한을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 용도지역 확인. 감정요항에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 표기가 다릅니다. 입찰 전 토지이용계획확인서로 재확인할 항목입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 핵심은 2026.05.29 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구입니다. 입찰 전 원문과 매각물건명세서를 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으므로 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 면적이 맞는 실거래 재확인. 확인된 202,000,000원 거래는 57.67㎡이고 비교 기준 면적 47.93㎡와 일치하지 않습니다.
- 내부 현황 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부구조도가 건축물현황도를 기준으로 작성돼 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
- 환금성 고려. 총 8세대, 4회 유찰 물건인 만큼 매입가뿐 아니라 향후 매도 난이도까지 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 꺾였지만, 시세 확신은 낮다
이 사건은 처음 보면 위험한 대항력 임차인 사건입니다. 김정엽은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고, 보증금 146,000,000원에 확정일자와 배당요구까지 갖췄기 때문에, 현 최저가에서는 원칙적으로 64,936,226원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 2026.05.29 주택도시보증공사의 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기됐기 때문에 이번 사건의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현 회차의 실질취득은 최저가 82,957,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 비교 가능한 최근 거래는 202,000,000원 한 건뿐이고, 그 거래는 57.67㎡로 비교 기준 47.93㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 8세대 소규모 건물, 4회 유찰, 경매 매각률 0.0%라는 신호도 있습니다. 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트의 크기는 추가 시세검증이 필요한 물건”입니다.
