수원지방법원 2025타경52928. 시흥 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 3층 353호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기부상 공유자는 이광세·하인선으로 각 2분의 1 지분이며, 2022.07.05. 설정된 우리은행 근저당권 408,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.28. 임의경매개시결정이 들어왔고, 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다.
숫자만 보면 감정가 522,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 125,332,000원, 감정가의 24% 구간입니다. 하지만 근린생활시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 임차인의 명도소송, 인접호와의 벽체 구분 상태, 토지 별도등기까지 함께 확인해야 하므로 ‘낮아진 최저가’와 ‘안전한 실질가치’를 같은 뜻으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52928 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층 353호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상3층 중 제3층 제353호 · 사용승인 2022.04.08 |
| 소유자 | 이광세 2분의 1 · 하인선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 125,332,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 336,731,856원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.07.05. 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 408,000,000원이고 채무자는 하인선입니다. 2025.07.28. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도 이슈는 남는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 본다빈치아트 시화 | 3층 353호 | 2025.07.14 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 본다빈치아트 시화의 전입일은 2025.07.14.로 말소기준인 2022.07.05.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 2,000,000원입니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가격은 125,332,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 87,732,400원, 6회 유찰 시 61,412,679원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼, 현재 회차의 실질취득액은 125,332,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 125,332,000원 | 122,777,352원 | 285,222,648원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 87,732,400원 | 85,753,217원 | 322,246,783원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 61,412,679원 | 59,907,251원 | 348,092,749원 | 0원 |
다만 실거래 시세를 직접 확인하기 전에는 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체가 현재 시장에서 감정가 기준 가격 수용성이 낮았음을 보여주므로, 실제 상가 거래가·임대수익·공실 가능성을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,648원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 408,000,000원 | 122,777,352원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 408,000,000원 중 122,777,352원이 배당되고 285,222,648원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시화나래초교 북서측 인근이며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외 포장도로, 동측 약 15m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 가로장방 형태이며 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역이며 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·화재탐지·승강기설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔더라도 실거래 시세와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 명도소송 확인. 임대인·임차인 간 진행 중인 명도소송의 현재 단계와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 인접호와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중인 현황, 독립성 및 복원 범위를 현장에서 대조하세요.
- 토지 별도등기 확인. 공유수면관리및매립에관한법률에 따른 금지사항 부기등기의 구체적 내용을 원문으로 확인하세요.
- 임차인 권리 확인. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도 확인하고, 보증금 10,000,000원·월세 2,000,000원 계약관계도 점검하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 부족하다
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.07.05. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 말소기준 이후 전입이어서 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 최저가 125,332,000원이 감정가의 24%까지 내려왔다는 사실 자체보다 더 중요한 것은 실제 근린생활시설 가치, 명도소송, 인접호와의 벽체 복원, 토지 별도등기입니다. 권리 인수는 가볍지만 현장·가격 검증은 가볍지 않은 물건입니다.
