수원지방법원 2025타경52940. 시흥시 배곧동 배곧시그니처타워 2층 227호입니다. 감정평가상 이용상태는 병원(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상9층 중 제2층 제227호입니다. 등기상 말소기준은 2024.03.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 252,000,000원입니다. 이후 2025.07.29. 유케이제십차유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “권리가 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정 자료에는 현황 및 감정 당시 2층으로 올라가는 엘리베이터 버튼이 눌리지 않았고, 계단 쪽 2층 출입문도 잠겨 있었다고 적혀 있습니다. 더구나 2층 전체에 대해 유치권 행사중이라는 플래카드가 붙어 있었습니다. 실제로 2층은 병원 2개가 입점해 이용 중이었던 것으로 탐문됐고, 인접 호와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이었던 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52940 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 2층 227호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 서울대학로 59-59 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 병원(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상9층 중 제2층 제227호 · 사용승인 2024.02.29 |
| 소유자 | 윤길중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 71,310,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 226,353,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 현황은 별도 위험
2024.03.08. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고, 해당 등기는 이미 말소됐습니다. 2024.03.28. 신탁재산 처분에 따른 매매로 윤길중에게 소유권이 이전됐으며, 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 2층 전체 유치권 행사 주장이 현장에서 확인된 만큼, 이 0원은 임차보증금·등기권리 기준의 수치로 봐야 합니다. 유치권의 성립 여부와 범위는 제공된 자료만으로 확정할 수 없으므로 현장 주장 자체를 별도 핵심 위험으로 남겨야 합니다.
② 가격 구조 — 실거래 대신 ‘유찰과 미배당’을 본다
실거래 비교 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 단정할 근거도 없습니다. 확인 가능한 것은 감정가 297,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 71,310,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔다는 사실입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 71,310,000원 | 69,626,420원 | 182,373,580원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 49,917,000원 | 48,618,494원 | 203,381,506원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 34,941,900원 | 33,912,946원 | 218,087,054원 |
최저가가 내려갈수록 주식회사국민은행 근저당권의 미배당은 커집니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 현재 회차와 이후 시나리오 모두 0원입니다. 가격 자체가 크게 내려온 사실과 별개로, 실거래 자료가 없고 2층 유치권 행사 주장·출입 제한·일괄 사용 현황이 함께 존재하므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,683,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 252,000,000원 | 69,626,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 71,310,000원 기준 근저당 미배당은 182,373,580원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초교 남서측 인근으로 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 병원(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지이며 공업용(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인은 2024.02.29.이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 임대. 임대관계는 미상이며, 감정 자료에는 2층 전체 유치권 행사 중이라고 적혀 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 2층 전체 유치권 행사 플래카드의 주장 주체, 점유 범위, 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 출입 가능 여부. 현황 및 감정 당시 엘리베이터 2층 버튼과 계단 출입문 문제로 진입이 어려웠던 만큼 현재 출입 상태를 재확인해야 합니다.
- 호실 독립성. 인접 호와 벽체 구분 없이 일괄 사용됐다는 탐문 내용과 감정인의 복원 가능 판단을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 실제 이용 가능 상태와 유치권 위험을 가격에 반영해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 근저당 미배당 182,373,580원, 매수인 인수 0원이라는 구조를 원본 서류와 재대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 유치권 관련 현장 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 유치권 현황이 먼저다
이 물건은 감정가 297,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 71,310,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.03.28. 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준이고 임차인 조사 내역도 없어, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 현황 및 감정 당시 2층 진입이 어려웠고, 2층 전체 유치권 행사중 플래카드가 있었으며, 병원 2개가 인접 호와 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이었던 것으로 조사됐습니다. 감정인은 독립성 상실이 일시적이고 복원이 용이하다고 봤지만, 유치권 주장의 성립 여부까지 확정된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 등기권리보다 현장 점유·유치권 확인이 선행돼야 하는 고위험형입니다.
