수원지방법원 2025타경52980. 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내 ‘더스테이’ 29층 2908호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 이창민이고, 말소기준권리는 2024.03.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 139,200,000원입니다. 그 뒤 김은식의 근저당권 40,000,000원과 중소기업은행·삼성카드· 토스뱅크·신용보증기금의 가압류, 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 57,624,000원으로 감정가 168,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 감정가 대비 낙폭 자체는 실거래 시세를 뜻하지 않습니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 57,624,000원이 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 가격뿐 아니라 오피스텔의 환금성·수요·상품성도 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 성곡동 847-1 더스테이 29층 2908호 · 도로명주소 경기도 안산시 단원구 반달섬1로 74 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 이창민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 57,624,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 경매 청구액 | 124,745,224원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.05. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 139,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 대항력·우선변제·승계에 따른 인수액은 발생하지 않는 것으로 계산되어 있고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.03.05. 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 김은식 근저당과 각 가압류·압류· 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 168,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 57,624,000원입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 40,336,800원, 5회 유찰 시 28,235,760원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 57,624,000원 | 34.3% | 587,729,331원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 24.01% | 604,705,361원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,760원 | 16.81% | 616,588,583원 |
현재 가격은 감정가에서 크게 낮아졌지만, 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 오히려 3회 유찰이라는 시장 반응을 감안해, 실제 매매가·임대수요· 공실·관리비·대출 가능성 등 오피스텔 특유의 환금성 요소를 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,437,232원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 139,200,000원 | 56,186,768원 |
| 2. 근저당 · 김은식 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 28,644,189원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,651,664원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 118,500,239원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 10,682,424원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 299,237,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 643,916,099원 중 예상 배당액은 56,186,768원이며, 미배당액은 587,729,331원입니다. 후순위 채권의 미배당은 크지만 등기상 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 성곡동 반달섬 내에 위치하며, 주변에는 오피스텔·숙박시설·공원·생활편의시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남서측으로 도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 업무시설·숙박시설·근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(라멘조), 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수·승강기·화재 관련설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지(시화국가산업단지)·산업단지기타(반월특수지역)·성장관리권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 2,607,000원/㎡이며 토지면적은 1,995.8㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 29층 확인사항. 관리사무소 탐문 결과 29층은 복층이 포함된 것으로 조사됐으나 사실조회 시 상이할 수 있어 내부현황과 관련 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 대상자는 외국인 등, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 57,624,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 오피스텔 매매·임대 시세를 별도로 대조하세요.
- 3회 유찰 원인. 가격 문제인지, 수요·공실·관리비·대출·상품성 문제인지 현장과 중개시장을 통해 확인해야 합니다.
- 29층 복층 여부. 관리사무소 탐문과 실제 사실관계가 다를 수 있으므로 내부 구조·현황·관련 설비를 직접 확인하세요.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 「공유수면관리및매립에관한법률」상 금지사항 부기등기의 구체적인 제한 내용을 원문으로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2024.03.05. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 관리비·점유. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유상태와 미납 관리비, 인도 가능성은 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 예상치이므로 당해세 등 실제 선순위 배당항목을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격의 답은 아직 없다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 선명합니다. 2024.03.05. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리만 놓고 보면 접근하기 쉬운 편입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 168,000,000원이 3회 유찰돼 57,624,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인폭만으로 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 3회 유찰, 반달섬의 실제 수요와 환금성, 29층 복층 여부, 토지 별도등기까지 함께 검증해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 상품성은 보수적으로 확인하는 유형입니다.
