수원지방법원 2025타경53011. 안산시 상록구 본오동 ‘예다움빌’ 5층 501호, 전용 53.04㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김주성이며 2021.05.20 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 195,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아니라 소유권 취득과 같은 날인 2021.05.20 전입·점유한 임차인 유주성입니다. 유주성의 임차권은 보증금 195,000,000원, 주택 전부를 대상으로 하고 확정일자와 배당요구까지 갖춰 원래라면 매수인에게 가장 중요한 선순위 인수 위험이 됩니다.
말소기준은 2023.07.24 국민행복기금 가압류 13,675,399원입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2016년 장안신용협동조합 근저당 2건과 2017년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 따라서 이 사건은 선순위 임차권을 확약이 실제로 해소하느냐가 권리분석의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1133-3 예다움빌 5층 501호 · 도로명 각골로9길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.04㎡ · 방 3 · W.C 2 · 거실 · 주방 및 식당 · 발코니 · 현관 · 지상5층 중 5층 |
| 사용승인 | 2016.04.15 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 김주성 · 2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 반전
유주성의 전입·점유 개시일은 2021.05.20이고 임차권등기는 2023.06.23, 말소기준 가압류는 2023.07.24입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 지위를 갖고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권 경정기록은 6번 임차권의 확정일자를 바로잡은 부기이며 별도 임차인의 보증금을 추가 합산할 근거는 없습니다. 실제 임차인은 유주성 1명으로 분석합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유주성 | 주택 전부 | 2021.05.20 / 2021.04.05 2차 확정일자 2022.05.12로 경정 | 195,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 확약 적용 |
배당요구는 2023.06.23에 이뤄졌습니다. 현재 최저가 89,180,000원에서 집행비용을 빼고 임차인에게 배당되는 금액은 87,174,760원으로 계산되어, 확약이 없다면 미배당 107,825,240원이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했으므로 그 금액을 실질 취득비용에 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
예다움빌은 8세대, 2016.04.15 사용승인 다세대입니다. 확인되는 유사 면적 실거래는 2025.01 전용 52.45㎡ 3층 185,000,000원, 2022.07 전용 52.45㎡ 2층 201,000,000원입니다. 전체 평균은 193,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 52.45㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2022.07 | 52.45㎡ | 2 | 201,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
확약 반영 후 실질취득은 현재 최저가와 같은 89,180,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,000,000원의 48.2%입니다. 따라서 이번 사건은 선순위 임차보증금 195,000,000원을 실질 취득비용에 더하는 사건이 아니라, 확약의 효력이 유지된다는 전제 아래 현재 최저가 자체를 시세와 비교하는 사건입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약 전 룰과 확약 후 실질을 구분
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 107,825,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 134,097,669원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,698,199원 | 152,488,369원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득이 임차보증금 195,000,000원에 수렴하는 구조입니다. 이번 사건은 2026.02.25 확약 때문에 유주성 임차권의 실질 인수가 0원으로 달라집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 임차인 유주성 보증금 | 195,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 13,675,399원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당계산상 유주성 보증금 부족액은 107,825,240원이지만, 매수인 인수 판단에서는 2026.02.25 확약을 별도로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록고등학교 북동측 인근. 다세대주택·다가구주택·공원·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 방 3, W.C 2, 거실, 주방 및 식당, 발코니, 현관 등으로 이용 중인 다세대주택입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 감정평가 요항에는 제1종일반주거지역, 토지자료에는 제2종일반주거지역으로 각각 기재돼 있습니다. 시가지경관지구, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인 실거래는 2건입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.0회, 최근 거래 추세는 -8.0%여서 매도 시 가격·기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.02.25 제출 확약의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서에서 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약에 임차권등기 말소 동의가 있으므로 실제 매각 후 말소 처리에 필요한 서류·절차를 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국·안산시·원주시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 원본으로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 193,000,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 185,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 가격 흐름은 -8.0%입니다.
- 환금성 보수 평가. 8세대 다세대이고 2회 유찰된 물건입니다. 실거래 표본도 2건이므로 아파트식 유동성을 전제로 하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 가격 구조를 바꾼다”
표면만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차인이 있는 위험한 인수형 사건입니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 107,825,240원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 195,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 2026.02.25 제출한 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 정확도 규칙에 따라 유주성 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 89,180,000원으로 판단합니다. 최근 12개월 실거래 평균 185,000,000원의 48.2%라는 점은 분명한 가격 장점입니다.
다만 최근 가격 추세는 -8.0%이고, 8세대 다세대가 이미 2회 유찰된 사건입니다. 따라서 결론은 권리는 확약으로 크게 개선됐고 가격도 최근 시세 대비 낮지만, 확약 원문과 세금·말소 절차를 확인한 뒤 환금성을 보수적으로 보는 A등급 후보입니다. 이 물건에서 최저가보다 더 중요한 것은 확약이 실제 매수인 인수책임을 완전히 끊어 주는지 원본으로 확인하는 것입니다.
