48,510,000원
수원지방법원 2025타경53042. 안산시 단원구 고잔동 고잔리슈빌에스 9층 901호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항상 집합건축물대장 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층에 있으며, 감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2023.12.11. 안산시 압류입니다. 문제는 이보다 먼저 2022.04.08. 주민등록을 마치고 2022.04.09. 점유를 개시한 보증금 140,000,000원의 임차권입니다. 확정일자도 2022.03.21.로 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 있는 인수형 구조입니다. 현재 최저가 배당 시 보증금 미배당액은 92,763,180원이고, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 서울보증보험 주식회사 (양도 전 임차권자 한국토지주택공사)가 2025.10.17. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 룰상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 9층 901호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 김영대 · 거래가액 123,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,060,270원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 해소
말소기준은 2023.12.11. 안산시 압류입니다. 그보다 앞선 주민등록 2022.04.08., 점유개시 2022.04.09., 확정일자 2022.03.21.의 보증금 140,000,000원 임차권은 원래 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차권등기 자체는 2024.04.18.에 이뤄졌지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다.
| 신고자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 140,000,000원 | 원래 有 → 포기 | 有 | 보증기관 신고 |
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 관련 승계 신고로 처리하며 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이후 서울보증보험 주식회사가 양도받아 확약서를 제출한 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 33,957,000원, 4회 유찰 시 23,769,900원입니다.
다만 이 사건에서 유찰률만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 확약이 없었다면 현재 회차 48,510,000원 낙찰 시 미배당 인수액 92,763,180원이 붙고, 3회 유찰 시에는 107,054,226원, 4회 유찰 시에는 117,057,958원으로 늘어납니다. 즉 원래 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질 부담이 보증금 140,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 146,060,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 보증금 우선변제에 배당되고, 보증금 미배당액은 92,763,180원입니다. 이 미배당액은 원래라면 매수인 인수 가능액이지만 2025.10.17. 확약에 따라 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시청 남동측 인근. 주위는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·수인분당선 중앙역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 도로. 동측 중로와 서측 소로의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,651.6㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 2025.10.17. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 실질 인수 0원* 판단은 확약이 해당 임차권에 그대로 적용되고 말소가 이행된다는 전제입니다.
- 관리비 확인. 2025.12.15. 기준 체납액 1,487,180원 외에도 공용부 관리비가 계속 발생 중이므로 최신 금액과 공용·전용 구분을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도·명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용상태와 입찰 목적이 맞는지 확인하세요.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 별도의 현장 가격조사를 거쳐 응찰가를 결정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 관리비 관련 서면을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “92,763,180원 인수형이 확약으로 0원*이 된 사건”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 99,000,000원에서 최저가 48,510,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 140,000,000원이 있었고, 현재 최저가 기준으로는 원래 92,763,180원이 남아 매수인에게 넘어올 수 있는 구조였습니다.
결론을 바꾸는 것은 2025.10.17. 확약입니다. 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 남기고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 해소됐지만, 1,487,180원의 체납 관리비와 계속 발생하는 공용부분 관리비, 실제 점유 및 확약 이행 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확약 확인은 합격, 가격은 현장 시세 확인 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
