수원지방법원 2025타경53043. 안산시 상록구 부곡동 퀸즈트윈빌 에이동 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 신동승·신동욱·신동일·신동희·신은재가 각각 5분의 1씩 공유하고 있습니다. 이 소유권은 신명철로부터 2025.04.09 상속을 원인으로 이전됐고, 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위해 대위 등기한 구조입니다.
권리분석의 기준점은 2016.08.23 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고, 이후 2025.08.29 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당 시나리오상 현재 최저가에서 한국주택금융공사 채권은 전액 회수되지 않지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53043 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 659-2 퀸즈트윈빌 에이동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 신동승 · 신동욱 · 신동일 · 신동희 · 신은재 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 110,710,942원 |
| 말소기준권리 | 2016.08.23 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만, 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 현재 분석상 발생하지 않습니다. 등기상 과거 반월신용협동조합 근저당과 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2016.08.23 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 343,411,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 366,507,840원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 382,675,488원 |
퀸즈트윈빌(659-2)은 10세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰금액·최근 낙찰일도 확인되지 않아 환금가격을 바로 대입할 만한 기준이 부족합니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인폭보다 현장 시세 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 420,000,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 한국주택금융공사 배당으로 전부 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 343,411,200원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산공업고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 규모의 주거용부동산과 교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 제3층 제301호이며, 위생·급배수·급탕·도시가스 난방·주차설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 퀸즈트윈빌(659-2)은 10세대이며 최근 실거래 확인값이 없어, 입찰 전 개별 현장 시세 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 감정가 160,000,000원과 최저가 78,400,000원의 차이만 보지 말고, 인근 다세대의 실제 매매 체결가격을 우선 확인하세요.
- 등기 말소 재확인. 2016.08.23 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고 매각으로 소멸하는지 원본 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 대상과 현 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 상속 구조 확인. 현재 소유자는 신동승·신동욱·신동일·신동희·신은재가 각 5분의 1씩 보유하고 있어, 명도·연락 과정에서 이해관계인이 복수라는 점을 감안하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 한국주택금융공사의 미배당액이 커도 그것이 매수인의 인수금액으로 전환되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 시세를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 핵심은 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 현재 회차에서 343,411,200원을 배당받지 못하더라도 그 금액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가 78,400,000원이 감정가의 49%라는 사실은 눈에 띄지만, 최근 실거래 확인값이 없는 10세대 다세대이므로 그 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰 자체도 시장이 감정가에 반응하지 않았다는 신호로 볼 여지가 있습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 환금성은 현장 검증 전까지 보수적으로 보는 사건입니다.
