198,100,000원
수원지방법원 2025타경53059. 안산시 단원구 선부동 군자주공9단지 904동 4층 408호 아파트입니다. 권리관계의 기준점은 2021.12.20. 모아저축은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 2025.09.04. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 임차관계를 무조건 “완전 공백”으로 단정할 상황은 아닙니다. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료상 인수액은 0원이더라도 실제 점유관계와 매각물건명세서 원문은 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53059 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 967 904동 4층408호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 5층 건물 내 4층 408호 |
| 실거래 비교면적 | 39.27㎡ · 동일 평형 매칭 |
| 소유자 | 김종수 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 198,100,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.09.22 |
| 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 137,634,952원 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
등기부에는 과거 근저당·가압류·압류 이력이 다수 있으나 상당수는 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준은 을구 22번 모아저축은행 근저당권이며, 2025.09.04. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 1회 유찰 뒤 가격은 내려왔다
군자주공9 동일 평형의 거래자료는 12건이며, 이 가운데 최근 12개월 평균은 266,222,222원입니다. 최신 거래는 2026.08. 261,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -4.9%의 흐름입니다. 즉 시세 자체는 약세로 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.27㎡ | 2 | 261,000,000원 |
| 2026.08 | 39.27㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.05 | 39.27㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 39.66㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 39.66㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.01 | 39.27㎡ | 1 | 273,000,000원 |
| 2026.01 | 39.66㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 39.27㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 39.27㎡ | 2 | 273,000,000원 |
| 2025.07 | 39.27㎡ | 2 | 287,500,000원 |
| 2025.06 | 39.27㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2025.06 | 39.27㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 최근12개월 | — | 9건 | 266,222,222원 |
감정가 283,000,000원은 최근 12개월 평균 266,222,222원과 최신 거래 261,000,000원보다 높았습니다. 신건 감정가 자체에는 가격 매력이 크지 않았던 셈입니다. 하지만 현재는 한 차례 유찰되어 최저가가 198,100,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 74.4%입니다. 따라서 현재 회차는 “싸 보이기만 하는 가격”이 아니라 최근 시세보다 실제로 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,573,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,526,600원 |
현재 최저가 198,100,000원을 가정한 배당표입니다. 모아저축은행 채권최고액 156,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 38,526,600원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 198,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 138,670,000원 | 20,071,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 97,069,000원 | 61,078,242원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 선일중학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 선부역(서해선)이 있어 대중교통 및 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 5층 건물 내 4층 408호이며, 아파트로 이용 중입니다. 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 군자주공9은 540세대, 1989.11.01. 준공 단지입니다.
- 재건축. 감정자료에는 최근 재건축조합이 설립되어 재건축사업승인을 추진 중인 단계라고 기재되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(군자주공9)이며, 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,202,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래가 258,000,000원~287,500,000원 범위에 형성되어 있으나 최근 거래 흐름은 -4.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 입찰 전 자금 준비조건을 반드시 맞춰야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 283,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 266,222,222원과 최신 거래 261,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 -4.9%이므로 현재 74.4% 할인만으로 안전마진을 확정해선 안 됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 재건축 진행상태. 재건축조합 설립 및 사업승인 추진 단계가 가격에 영향을 줄 수 있으므로 진행상황을 별도 확인하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 138,670,000원, 3회 유찰 시 97,069,000원 시나리오가 제시되어 있으나, 더 낮은 가격만을 목표로 하기보다 현재 권리·점유·재매각 조건을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력 구간, 절차는 주의
이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 감정가 283,000,000원은 최근 시세보다 높았지만 1회 유찰된 현재 최저가 198,100,000원은 최근 12개월 평균 266,222,222원의 74.4%까지 내려와 가격 메리트가 생겼습니다. 셋째, 최근 거래 추세는 -4.9%이고 이번 매각은 재매각·보증금 20% 조건입니다.
따라서 이 물건은 “권리 때문에 피해야 하는 물건”보다는 현재 가격과 재매각 조건을 정확히 소화할 수 있는지 판단해야 하는 물건에 가깝습니다. 가격은 최근 시세보다 충분히 낮아졌지만, 임대관계 미상과 시장 약세, 재건축 추진상황까지 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.
