부산지방법원 2024타경54470. 법원 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 109,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 53,410,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석에서는 정반대의 경고등이 켜집니다. 실제 임차인은 50명이고 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 중 조민수·김삼주·이세범·박혜원 4명의 보증금은 합계 270,000,000원으로 확인되며, 배당계산에서는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차에서 확인된 금액만 더해도 실질취득은 53,410,000원 + 270,000,000원 = 323,410,000원입니다. 감정가 109,000,000원의 296.7% 수준입니다. 더 큰 문제는 나머지 46명입니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 승계액 역시 아직 닫혀 있지 않습니다. 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54470 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수대로124번길 65, 4층404호 (보수동2가,수목하우스에이동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이준희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 53,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 3,850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 ‘임차인 승계’가 핵심
등기상 계산된 말소기준은 2024.04.08 임의경매개시결정입니다. 2020.09.25 남부산농업협동조합 근저당권과 2022.06.10 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있고, 2025.10.15 부산광역시 중구 압류는 기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 50명, 보증금 미상 46명
보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없어 아래 50명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 보증금이 확인된 4명의 합계는 270,000,000원입니다. 확정일자가 확인되지 않은 나머지 점유자에 대해서는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남유정 | 2021.03.23 | 미상 | 2024.05.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김민재 | 2021.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김성종 | 2021.02.17 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 신승진 | 2021.01.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이다은 | 2021.12.20 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김지헌 | 2021.03.12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이주은 | 2021.03.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이민희 | 2021.03.12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 조민수 | 2021.01.08 | 80,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 80,000,000원 |
| 서민정 | 2020.11.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 노은영 | 2021.03.03 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이명은 · 주거 | 2023.01.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 조은담 | 2021.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이송은 | 2022.03.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 백지민 | 2021.04.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 박유민 | 2021.03.11 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 박혜빈 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 오유경 | 2021.03.05 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김삼주 | 2020.12.23 | 50,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
| 정서연 | 2020.10.14 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 정순우 | 2021.01.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 여현지 | 2021.02.22 | 미상 | 2024.05.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 정주영 | 2022.03.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 백영민 | 2021.06.09 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 손해영 | 2022.03.25 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이세범 | 2022.03.07 | 70,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 70,000,000원 |
| 임도연 | 2020.10.19 | 미상 | 2024.04.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 안한모 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.06.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 강다빈 | 2021.02.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 신현진 | 2022.03.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김은미 | 2020.12.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 황혜원 | 2022.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 강민혁 | 2021.02.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 조수진 | 2020.12.07 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 유예빈 | 2021.08.13 | 미상 | 2024.05.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 채다은 | 2021.02.22 | 미상 | 2024.05.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 박혜원 | 2021.01.12 | 70,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 有 우선변제 無 승계 70,000,000원 |
| 황남영 | 2021.02.26 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 양원영 | 2021.01.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 우미례 | 2021.02.24 | 미상 | 2024.06.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 서명진 | 2023.12.01 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 정수환 | 2021.01.12 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 정수진 | 2021.02.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 손수옥 | 2021.01.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 이서현 | 2022.02.28 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 배선미 | 2022.05.09 | 미상 | 2024.06.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김성구 | 2020.10.13 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 김소민 | 2021.01.27 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 박연경 | 2021.12.06 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
| 오나경 | 2022.01.19 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
③ 최소 실질취득 — 유찰가보다 인수액을 먼저 보라
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,410,000원 | 270,000,000원 | 323,410,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,387,000원 | 270,000,000원 | 307,387,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,170,900원 | 270,000,000원 | 296,170,900원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 확인된 보증금 270,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 매수인 인수로 남습니다. 그래서 4회 유찰까지 가더라도 확인된 금액만 기준으로 한 최소 실질취득은 296,170,900원입니다. 여기에 46명의 보증금 미상 위험은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,361,380원 |
| 인수 · 조민수 | 80,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 김삼주 | 50,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 이세범 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 인수 · 박혜원 | 70,000,000원 | 0원 · 전액 인수 |
| 신청채권자 · 남부산농업협동조합 | 3,850,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,048,620원 |
예상배당 계산에서는 집행비용 1,361,380원을 제외한 52,048,620원이 소유자 교부로 표시되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 확인된 임차보증금 270,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 법원 표시는 근린시설, 감정평가 이용상태는 기호 1-60 공히 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 소재 보수초등학교 남측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 12층 건물이며 외벽은 화강석판·스톤코트, 창호는 하이샷시이중창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보·옥내소화전·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 토지면적 281.1㎡, 공시지가 2,934,000원/㎡. 평지의 부정형 토지이고 소로각지입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 7-8미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 확인. 현재 53,410,000원 낙찰을 가정해도 확인된 인수 270,000,000원을 더한 최소 실질취득은 323,410,000원입니다.
- 보증금 미상 46명 확인. 이들의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유현황, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 4명 전액 인수 구조 재확인. 조민수 80,000,000원, 김삼주 50,000,000원, 이세범 70,000,000원, 박혜원 70,000,000원이 배당 없이 전액 인수로 계산되어 있습니다.
- 배당표 원문 대조. 예상배당상 신청채권자 3,850,000,000원의 배당이 0원이고 소유자 잔여 52,048,620원이 계산되어 있으므로 실제 배당관계는 원문 확인이 필수입니다.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·인허가·점유관계를 확인해야 합니다.
- 2회 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 수 없고, 확인된 인수액만으로도 감정가를 크게 웃돕니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “53,410,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 2회 유찰도, 감정가 대비 49%라는 숫자도 아닙니다. 확인된 대항력 임차인 4명의 보증금만 270,000,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득은 323,410,000원입니다. 게다가 실제 임차인 50명 중 46명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 승계위험의 상한을 계산할 수 없습니다.
실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다는 근거 역시 없습니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가도 확인된 인수액 270,000,000원은 그대로 남고, 미상 임차인 위험도 해소되지 않습니다. 이 사건은 낙찰가보다 인수액이 먼저인 물건입니다. 권리관계가 추가 확인되지 않는 한 가격만 보고 접근할 수 없는 고위험 사건으로 보는 것이 타당합니다.
