수원지방법원 2025타경53104. 안산시 상록구 본오동 ‘훼미리리츠빌’ 1층 101호, 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·주방·화장실로 확인되고, 2001.11.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 1층입니다. 현재 최저매각가는 감정가 93,000,000원의 49%인 45,570,000원입니다.
이 물건의 핵심은 단순한 ‘선순위 임차권 인수형’으로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준은 2021.10.28. 안산세무서장 압류인데, 그보다 앞선 2020.08.25. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 89,000,000원, 전입·점유개시는 2018.04.25., 확정일자는 2018.04.05.이므로 원래 구조만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 이후 제출된 확약서가 결과를 바꿉니다.
확약의 효력은 그 임차권 승계분에만 적용합니다. 별도로 조사된 실제 점유자 김기철은 2025.07.23. 전입해 말소기준일 2021.10.28.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한국토지주택공사 신고분은 보증기관 대위·승계에 해당하므로 김기철과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 972-3 훼미리리츠빌 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.8㎡ · 방2·주방·화장실 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 송희만 (2015.12.31. 매매, 2016.03.21. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 107,714,383원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2021.10.28. 갑구 6번 압류입니다. 그보다 앞선 2020.08.25. 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리지만, 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의한 상태입니다. 이후 2023년 서울보증보험의 가압류 2건과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·보증기관 현황
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기철 101호 · 주거 · 실제 점유자 | 2025.07.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 주택임차권 · 보증기관 대위·승계 신고 | 2018.04.25 / 2018.04.05 | 89,000,000원 | 확약으로 포기 | 有 | 보증기관 승계 |
③ 시세 비교 — 43.9%라는 숫자보다 ‘비교 면적’이 먼저다
훼미리리츠빌의 제공 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2024.02. 117,500,000원, 다른 거래는 2023.09. 90,000,000원이며 평균은 103,750,000원입니다. 최저가 45,570,000원은 이 평균의 43.9%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 69.96㎡ | 2 | 117,500,000원 |
| 2023.09 | 69.96㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 평균 | 69.96㎡ | 2건 | 103,750,000원 |
하지만 본건의 비교 대상 면적은 49.8㎡로, 실거래 2건의 69.96㎡와 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2023.09와 2024.02이고 매각기일은 2026.08.11입니다. 따라서 43.9%라는 비율만으로 가격 메리트를 확정하거나 ‘시세보다 저렴하다’고 단정하는 것은 금물입니다. 이 수치는 어디까지나 면적이 다른 참고 표본과의 비교입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,220,260원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 89,000,000원 | 44,349,740원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 203,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 107,714,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기초 배당계산상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 44,650,260원으로 산정되지만, 2025.10.17.자 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 ‘동산고등학교’ 남측 인근. 다세대주택·다가구주택·학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 다세대주택, 2001.11.20. 사용승인. 도시가스 개별난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 259.7㎡, 다세대주택 부지로 이용 중이며 북측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역에 포함되며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 제공된 실거래가 2건에 그쳐, 대규모 공동주택보다 가격 검증 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 물건의 결론은 2025.10.17.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 매각물건명세서의 반영 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 1명과 별개 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 김기철 점유 확인. 2025.07.23. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 시세 면적 대조. 본건은 49.8㎡, 실거래 표본은 69.96㎡입니다. 43.9%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 본건과 같은 면적대의 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 유찰·환금성 점검. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰도 2.0회입니다. 8세대 다세대주택이라는 규모까지 감안해 매도 유동성을 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소, 가격은 추가 검증”
이 사건은 표면만 보면 보증금 89,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가 45,570,000원을 크게 웃도는 인수형 물건처럼 보입니다. 하지만 2025.10.17.자 확약서로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 그 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가인 45,570,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 제공 실거래 평균 103,750,000원과 비교하면 43.9% 수준이지만, 그 거래들은 모두 69.96㎡이고 본건은 49.8㎡입니다. 거래도 2건에 불과하고 현재 2회 유찰된 8세대 다세대주택입니다. 그래서 결론은 “권리상 핵심 인수는 해소됐지만, 가격과 환금성은 동면적 실거래를 추가 확인해야 한다”입니다.
