수원지방법원 2025타경53114. 경기도 시흥시 배곧동 한라비발디캠퍼스2차 207동 10층 1005호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방4·주방/식당·욕실2·발코니 등이며, 대상 면적은 113.0232㎡입니다. 등기상 소유자는 강정아입니다. 핵심 권리는 2018.06.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권 396,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 권리는 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조여서 배당표 기준 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 765,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 535,500,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 772,500,000원, 최신 거래는 748,000,000원으로 집계되어 있습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.3%이므로, 제공된 실거래 기준으로는 가격 격차가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 245 한라비발디캠퍼스2차 207동 10층 1005호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 113.0232㎡ · 방4·주방/식당·욕실2·발코니 등 · 40층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 강정아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 765,000,000원 / 535,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 402,800,720원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 단지 | 한라비발디캠퍼스2차 · 2,695세대 · 2018.02.23 준공 |
① 권리 흐름 — 우리은행이 말소기준
말소기준은 2018.06.25 주식회사우리은행 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 하나저축은행 근저당은 2021.01.15 해지로 말소됐고, 페퍼저축은행의 2021.01.25 및 2021.05.28 근저당도 2022.04.04 말소됐습니다. 현재 등기상 남아 있는 2022.03.31 페퍼저축은행 근저당 583,200,000원과 2025.08.22 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 69.3%
한라비발디캠퍼스2차 동일 면적 113.02㎡의 최근 거래 12건입니다. 거래가는 748,000,000원에서 820,000,000원 사이에 형성됐고 최근 12개월 평균은 772,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025.11의 748,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 113.02㎡ | 17 | 748,000,000원 |
| 2025.11 | 113.02㎡ | 33 | 760,000,000원 |
| 2025.10 | 113.02㎡ | 37 | 785,000,000원 |
| 2025.10 | 113.02㎡ | 34 | 815,000,000원 |
| 2025.09 | 113.02㎡ | 38 | 770,000,000원 |
| 2025.06 | 113.02㎡ | 27 | 755,000,000원 |
| 2025.06 | 113.02㎡ | 14 | 752,000,000원 |
| 2025.05 | 113.02㎡ | 24 | 750,000,000원 |
| 2025.05 | 113.02㎡ | 28 | 758,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 19 | 750,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 27 | 807,000,000원 |
| 2025.04 | 113.02㎡ | 17 | 820,000,000원 |
| 평균 | 113.02㎡ | 12건 | 772,500,000원 |
현재 최저매각가 535,500,000원은 최근 12개월 평균 772,500,000원의 69.3%입니다. 또한 최신 거래 748,000,000원과 최근 거래 최저 748,000,000원보다 낮습니다. 감정가 765,000,000원 자체는 최근 12개월 평균과 유사한 수준이지만, 한 차례 유찰로 최저가가 535,500,000원까지 내려오면서 제공된 실거래 자료와의 가격 차이가 커졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 535,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,755,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 583,200,000원 | 131,745,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 979,200,000원 중 예상 배당액은 527,745,000원이며 미배당액은 451,455,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 535,500,000원 | 451,455,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 374,850,000원 | 610,397,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 262,394,999원 | 721,278,531원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한울초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 40층 건물 내 10층이며 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 지역난방설비, 소화전설비, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류·대로3류에 접합니다. 상대보호구역·과밀억제권역 및 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,004,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 한라비발디캠퍼스2차는 2,695세대이며 준공일은 2018.02.23입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.06.25 우리은행 근저당 396,000,000원이 말소기준으로 선언되어 있고 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이며 현장조사도 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부는 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 의거 작성돼 실제 현황과 차이가 있을 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 535,500,000원은 최근 12개월 평균 772,500,000원의 69.3%이며 최신 거래 748,000,000원보다도 낮습니다. 다만 개별 호수의 상태 차이는 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서 페퍼저축은행은 131,745,000원만 배당되고 전체 채권 미배당액은 451,455,000원입니다. 배당 부족과 매수인 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 시세 아래”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2018.06.25 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 둘째, 한 번 유찰된 현재 최저가 535,500,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 772,500,000원의 69.3%입니다. 최신 거래도 748,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
따라서 제공 자료만 놓고 보면 권리와 가격 모두 긍정적인 축에 있습니다. 다만 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 남아 있어, 실제 점유와 내부 상태 확인이 마지막 핵심 변수입니다. 가격 할인만 보고 점유 확인을 생략할 사건은 아닙니다.
