수원지방법원 2025타경53121. 안산시 상록구 사동 1379, 항호2길 34의 4층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 감정가 149,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차권이 있다”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의로 보증금 120,000,000원의 임차권이 등기돼 있고 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서 원래는 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 그러나 이후 서울보증보험 주식회사로 권리가 양도됐고, 2025.10.17 확약서에서 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 배당 부족분과 매수인 실질 인수를 구분해서 봐야 하는 사건입니다.
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 임차보증금 우선변제에 투입되고, 계산상 보증금 부족분은 48,704,180원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있어 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 해당 권리자가 그 부분을 명시적으로 포기했으므로 실질취득액은 최저가 73,010,000원, 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53121 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1379 2층 201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 항호2길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 이길수 (2021.05.17 소유권이전 · 거래가액 103,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,621,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2022.12.27 설정된 윤진업의 근저당권 10,000,000원입니다. 한국토지주택공사의 임대차는 계약일 2021.03.06, 확정일자 2021.03.08, 주민등록 2021.04.28, 점유개시 2021.04.29로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권입니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2021.04.28 / 2021.04.29 | 2021.03.08 | 원래 有포기 확약 | 有 | 보증기관 승계실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 자체가 -17.7% 하락
시세 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 113,500,000원보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 73,010,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 최신 거래는 2024.10의 105,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.7% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 64.44㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 64.44㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 66.92㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2021.12 | 66.92㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,500,000원 |
표면적으로는 가격 메리트가 분명합니다. 실질취득액 73,010,000원은 확약으로 인수액이 0원이기 때문에 그대로 비교할 수 있고, 최근 시세 평균의 71.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 -17.7%이고, 이 건물은 8세대 규모의 소규모 다세대라 아파트처럼 거래 표본이 두껍지 않습니다. “감정가 대비 49%”보다 실제 매도 가능한 가격을 보수적으로 잡는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,180원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 71,295,820원 |
| 2. 근저당권 · 윤진업 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 131,621,910원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 48,704,180원입니다. 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 잔존보증금으로 매수인 인수 가능성이 생기지만, 2025.10.17 확약에서 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 본건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 소재 초당초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 중 2층 201호이며, 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 공실·설비. 장기간 공실 상태로 조사돼 설비의 정상가동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에관한허가구역은 대상자 외국인 등, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 251.3㎡, 공시지가 1,668,000원/㎡이며 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 2002.07.24 사용승인된 8세대 규모로 거래 표본이 적고, 최근 거래가격도 100,000,000원~125,000,000원 범위여서 매도 시 개별 상태와 시장 상황의 영향을 크게 받을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2025.10.17 확약의 제출 주체와 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 인수액 구분. 배당표상 48,704,180원의 부족분이 표시되더라도 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원이라는 점을 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 113,500,000원보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -17.7% 낮습니다. 낙찰 후 재매각 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 공실 설비 확인. 장기간 공실 상태로 조사됐으므로 급·배수, 위생, 난방설비의 정상가동 여부와 수리 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본이 4건으로 많지 않아, 거래량이 두꺼운 아파트와 같은 환금성을 전제하면 안 됩니다.
맺으며 — “배당 부족분이 있어도, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건을 어렵게 보이게 만드는 숫자는 120,000,000원의 선순위 임차보증금과 48,704,180원의 배당 부족분입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 실질취득액이 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 서울보증보험 주식회사가 2025.10.17 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 본건은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
가격도 현재 회차는 최근 12개월 평균 102,500,000원의 71.2%인 73,010,000원으로 할인 여지가 있습니다. 다만 최근 거래 추세 -17.7%, 8세대 소규모 다세대, 장기간 공실이라는 세 가지 요소는 환금성과 수리비 측면의 할인 요인입니다. 결론은 권리는 확약으로 정리됐고 가격도 낮아졌지만, 하락장과 소규모 다세대의 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 물건입니다.
