부산지방법원 2024타경62532. 부산대역 서측 인근 라퓨타아일랜드 2층 2040호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설입니다. 감정가는 35,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가격은 4,118,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2006.12.07. 설정된 한국스탠다드차타드의 채권최고액 28,440,000원 근저당권입니다. 이후 2013년 임차권, 2014년 임차권 전대, 2024년 경매개시결정, 2025년 임차권부채권 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 이 물건의 난도는 등기 순서보다 현황에서 올라갑니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 이 호수는 ZARA 2층 매장 내부에 있고, 오픈상가라 경계벽이나 건물번호 표시가 없어 정확한 위치를 확인하기 어렵습니다. 2층 전체가 폐업 상태이며, 구분점포로서 복원이 가능한지 감정서를 참고하도록 명시돼 있습니다. 낮은 최저가 자체가 이 물건의 환금성이나 사용 가능성을 보증하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 장전로12번길 55, 2층2040호 (장전동,라퓨타아일랜드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 소유자 | 김용식 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 4,118,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 10,021,694원 |
| 말소기준권리 | 2006.12.07. 근저당권 · 주식회사 한국스탠다드차타드 · 채권최고액 28,440,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 823,600원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 주식회사엘씨와이코퍼레이션의 임차권과 그 전차권은 등기상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 자라리테일코리아(주)는 보증금과 기준일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도·대항력 문제는 구분해서 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — ‘인수 0원’만 보고 끝낼 수 없다
| 관계인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 자라리테일코리아(주) | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사엘씨와이코퍼레이션 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 소멸 |
| 전차권자 | 임차권 전대 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 소멸 |
③ 가격 — 실거래 비교보다 ‘왜 6번 유찰됐는가’를 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 4,118,000원이 싸다거나 시세 대비 할인이라고 평가할 근거는 없습니다. 확인 가능한 사실은 감정가 35,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 가격이 감정가의 11.77%까지 내려왔다는 점입니다.
그와 동시에 감정평가 및 매각 비고에는 가격을 낮게 만드는 구조적 사유가 드러납니다. 2층 전체가 폐업 상태이고, 본건은 ZARA 매장 안의 오픈상가로 경계벽·건물번호 표시가 없어 정확한 위치를 확인하기 어렵고, 구분점포 복원 가능 여부도 확인 대상입니다. 따라서 6회 유찰은 단순한 ‘할인 폭’이 아니라 환금성·점포 특정·사용 가능성에 대한 시장의 경계 신호로 읽는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.5% 추정) | - | 474,124원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 한국스탠다드차타드 | 28,440,000원 | 3,643,876원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 28,440,000원 중 3,643,876원이 배당되고 24,796,124원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동, 지하철 부산대역 서측 인근에 위치하며 주위는 도로변 상가와 일부 이면지 주택으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 주차장 차량출입이 가능하며, 마을·시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며, 건물은 지하2층·지상10층 규모 안의 2층 2040호입니다.
- 점포 특정. 건축물현황도상 별도 구분되어 있으나 건물번호 표지와 경계 구분 없이 2층 전체를 하나의 판매시설(ZARA)로 사용해 왔습니다.
- 폐업 상태. 매각물건명세서 비고상 2층 전체가 폐업 상태입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 공시지가는 7,085,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 위치 특정. 2040호의 실제 경계와 위치를 현장에서 특정할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 구분점포 복원 가능성. 경계벽 등 표시가 없는 상태에서 독립 구분점포로 복원 가능한지 감정서와 현장을 대조해야 합니다.
- 자라리테일코리아(주) 점유. 보증금과 대항력 기준일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 명세서와 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 주식회사엘씨와이코퍼레이션의 보증금은 2,000,000원이고 말소기준권리보다 후순위로 등기상 소멸하는 구조입니다.
- 입찰보증금. 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 823,600원입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격이 낮다는 사실만 보지 말고 폐업·오픈상가·점포 특정·환금성 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “11.77%의 가격보다 먼저, 내가 무엇을 사는지 확인해야 한다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2006.12.07. 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 등기 밖 현황입니다. 자라리테일코리아(주)의 보증금·대항력은 미상이고, 2040호는 ZARA 2층 매장 내부에 있으면서 경계 표시가 없어 정확한 위치 확인이 어렵습니다. 2층 전체가 폐업 상태이고 구분점포 복원 가능성도 확인해야 합니다.
감정가 35,000,000원에서 6회 유찰돼 4,118,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 이상 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 권리 소멸 여부보다 점포 특정·복원·점유·환금성을 먼저 해결해야 하는 물건이므로, 가격만으로 접근하면 위험한 저환금 상가형 사건으로 보는 편이 적절합니다.
