부산지방법원 2025타경101683. 부산 사하구 하단동 가락타운아파트 108동 1층 101호입니다. 감정가는 303,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 212,100,000원입니다. 표면상 할인율은 상당해 보이지만, 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 임송학의 선순위 권리입니다. 임송학은 2021.08.27 전입했고, 2024.07.17 주거용 건물 전부에 전세금 230,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 권리분석상 말소기준은 2025.07.17 강제경매개시결정이므로 전입과 전세권 모두 그보다 앞섭니다.
특히 임송학은 2025.09.30 배당요구를 했지만, 현재 최저가 212,100,000원을 기준으로 집행비용 3,769,400원을 제하면 전세권에 배당 가능한 금액은 208,330,600원입니다. 등기상 전세금과의 차액 21,669,400원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 보고 투자성을 평가하면 안 되고, 낙찰가 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101683 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 하단동 1161-2 가락타운아파트 108동 1층101호 |
| 도로명 | 부산광역시 사하구 하신번영로 365 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 84.96㎡ · 15층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 하오숙 (2017.09.29 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 먼저다
핵심은 2025.07.17 말소기준보다 앞선 임송학의 권리입니다. 임송학은 2021.08.27 전입해 대항력이 있고, 2024.07.17 전세금 230,000,000원의 전세권까지 설정했습니다. 반면 2025.07.30 전세권 가처분과 2026.03.25 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금·전세금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임송학 | 2021.08.27 | 임대차 보증금 미상 등기상 전세금 230,000,000원 | 2025.09.30 배당요구 | 대항력 있음 | 미상 | 잔액 승계 현 회차 약 21,669,400원 |
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 212,100,000원 | 208,330,600원 | 21,669,400원 | 233,769,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 148,470,000원 | 145,591,420원 | 84,408,580원 | 232,878,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 103,929,000원 | 101,673,994원 | 128,326,006원 | 232,255,006원 |
낙찰가가 212,100,000원 → 148,470,000원 → 103,929,000원으로 떨어져도 선순위 전세권 미배당이 늘어나 실질취득은 약 2.32억~2.34억원 수준에 머뭅니다.
② 시세 비교 — 2.12억이 아니라 2.34억을 시세와 비교해야 한다
가락타운1 동일 면적의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 285,750,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 307,000,000원입니다. 단순히 최저가 212,100,000원만 나누면 최근 평균의 74.2%지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득 233,769,400원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 약 81.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 16 | 307,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 19 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 285,750,000원 |
전체 최근 평균만 보면 실질취득 약 2.34억원은 여전히 낮은 편입니다. 다만 이 물건은 1층이라는 점이 중요합니다. 실제로 2026년 5월 같은 84.96㎡의 1층 거래가 240,000,000원에 있었습니다. 현재 실질취득 233,769,400원은 이 비교거래의 약 97.4%입니다. 취득세·명도·수리비 등까지 고려하면 여유 폭이 크다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 을구 12번 전세권 · 임송학 | 230,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 윤명덕 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 630,000,000원 중 예상배당은 208,330,600원, 미배당 합계는 421,669,400원입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액 전체를 매수인이 승계하는 것은 아니며, 매수인 관점의 핵심 인수위험은 말소기준보다 앞선 임송학의 선순위 전세권·대항력과 그 미배당 잔액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단중학교 서측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다.
- 규모·연식. 가락타운1은 1,746세대이며 사용승인일은 1992.09.14입니다. 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 101호입니다.
- 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용중이며 단지 내 가로망과 주차장시설이 확보되어 있습니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류와 접하고, 상대보호구역·절대보호구역·비행안전구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 12건이 240,000,000원~330,000,000원에 거래됐고 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.3회, 매각률은 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 대조. 임송학의 전입일 2021.08.27, 전세권 230,000,000원, 배당요구일 2025.09.30 및 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 확인. 전세권의 전세금은 230,000,000원으로 확인되지만 주택임대차 보증금과 확정일자는 별도로 확인되지 않습니다. 동일인의 실제 계약관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 낙찰가 착시 경계. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 전세권 미배당이 늘어 실질취득은 약 2.32억~2.34억원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
- 1층 시세 우선. 최근 전체 평균 285,750,000원보다 같은 면적 1층 거래 240,000,000원이 본건 가격 판단에 더 직접적인 비교점입니다.
- 명도 관계 확인. 현황조사에 임송학이 확인된 만큼 점유 상태와 인도 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 인도비용에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “2.12억 낙찰”이 아니라 “2.34억 취득”으로 봐야 한다
이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 303,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저가가 212,100,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 임송학의 대항력과 선순위 전세권을 반영하면 현재 회차 미배당 잔액은 21,669,400원이고, 경제적 실질취득은 233,769,400원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 148,470,000원이나 103,929,000원으로 내려가도 전세권 미배당이 그만큼 커져 총부담은 약 2.33억원 수준에 머뭅니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 285,750,000원과 비교하면 숫자상 여유는 있지만, 본건과 같은 1층 실거래가 240,000,000원이라는 훨씬 직접적인 비교사례가 있습니다. 현재 실질취득은 이 가격의 약 97.4%입니다. 권리 인수와 명도·취득비용까지 감안하면 큰 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 작고, 권리는 복잡합니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 임송학 권리의 정확한 인수범위를 확정하는 데 있습니다.
