수원지방법원 2025타경53152. 광명시 철산동 가산디오스텔 오피스텔 14층 1430호입니다. 소유자 신희영은 2021.06.11. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 174,660,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.12.26. 제주은행 가압류 43,698,314원입니다. 이후 수협은행·중소기업은행·미래에셋캐피탈·국·신용보증기금·주택도시보증공사·국민건강보험공단의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 등기상 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박재성은 2023.07.18. 확정일자를 받고 2023.08.18. 전입·점유를 시작했으므로 2023.12.26. 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인입니다. 원래라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 전형적인 인수형 구조입니다.
* 확약이 없다고 가정한 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 55,231,140원입니다. 이 확약은 박재성 관련 보증금에만 적용됩니다. 별도의 점유자나 다른 임차인이 확인될 경우 그 권리관계는 따로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 14층 1430호 · 도로명 경기도 광명시 서부샛길 778 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건 중 14층 |
| 소유자 | 신희영 · 2021.06.11. 소유권이전 · 거래가액 174,660,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
2020.11.24. 하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐습니다. 현재 소유권은 신희영에게 있고, 말소기준은 2023.12.26. 제주은행 가압류입니다. 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 박재성의 전입일 2023.08.18.은 말소기준보다 빠르므로, 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인에게 남는 구조였습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2023.08.18 | 2023.07.18 | 2024.01.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
박재성의 주민등록·점유개시일은 2023.08.18., 확정일자는 2023.07.18.이고 2024.01.26. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력은 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 대상입니다.
③ 현재 회차 취득구조 — 최저가 86,730,000원, 실질 인수 0원*
현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 매각대금 86,730,000원 중 집행비용 1,961,140원을 먼저 제외하고, 박재성 보증금에 84,768,860원이 우선배당됩니다. 보증금 140,000,000원 중 남는 55,231,140원은 원래 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
하지만 이번 사건은 2026.04.20. 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기했으므로, 박재성 관련 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서 권리인수 기준 실질취득액은 86,730,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 86,730,000원 | 55,231,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 60,710,999원 | 80,781,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 42,497,699원 | 98,667,260원 | 0원 |
룰상 인수액은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 박재성 관련 확약을 적용하면 각 회차 실질 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 박재성 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제주은행 | 43,698,314원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 10,453,994원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 18,707,191원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 미래에셋캐피탈 주식회사 | 42,751,399원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,504,452원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
후순위 채권의 미배당 합계는 269,115,350원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 도덕초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·아파트형공장·업무시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건 중 14층 1430호이며 승강기·소화설비·주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반공업지역의 사다리형 평지, 주상용 부지로 이용 중이며 공시지가는 3,454,000원/㎡, 토지면적은 3,266.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구·제3종구역·진입표면구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며, 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.20. 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 확인. 박재성 명의 주택임차권등기가 확약 내용대로 매수인에게 부담 없이 정리되는지 집행기록과 등기부를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 확약은 박재성 관련 권리에 한정됩니다. 실제 현장 점유자와 별도 임대차 존재 여부를 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 배당 변동 위험을 줄일 수 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 86,730,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 오피스텔 실거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태를 관리주체·현장에서 확인하고 필요한 인도 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력과 가격 검증
처음 권리관계만 보면 이 물건은 위험도가 높아 보입니다. 보증금 140,000,000원의 박재성이 말소기준보다 앞서 전입했고, 현재 최저가 86,730,000원에서는 룰상 55,231,140원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있기 때문입니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 것이 원칙입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.04.20. 제출한 확약서에서 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박재성 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차 권리인수 기준 실질취득액은 86,730,000원입니다.
그렇다고 감정가 177,000,000원 대비 49%라는 숫자만 보고 “싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고 오피스텔·일반공업지역 혼재 입지이며, 가격을 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 배당 변수와 확약 원본 확인까지 남아 있습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 아직 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 ‘49%’가 아니라 확약의 실제 효력과 현재 오피스텔 시세를 얼마나 정확히 대조하느냐입니다.
