수원지방법원 2025타경53189. 경기도 안산시 단원구 대부남동 736-74의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택(하이바다 키즈풀빌라)이며, 건물은 철근콘크리트구조·경량철골조 경사지붕의 3층 건물입니다. 소유자는 김명현이고, 말소기준권리는 2021.03.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당권입니다.
현재 최저매각가는 337,292,000원으로 감정가 688,352,800원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순 할인율보다 물건의 구조입니다. 매각물건명세서상 제시외 건물은 본건물의 부합물로 평가돼 매각대상에 포함되고, 목록 3은 현황 도로인 지분매각입니다. 또 목록 2 건물은 일반건축물대장상 1층 무단증축 위반건축물로 등재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53189 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부남동 736-74 · 경기도 안산시 단원구 집너머길 30-43 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(하이바다 키즈풀빌라) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 경량철골조 경사지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 417.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김명현 |
| 감정가 / 최저가 | 688,352,800원 / 337,292,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.03.23 을구 1번 근저당권입니다. 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액은 312,000,000원이고, 이후 존속하는 근저당·압류· 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.07.12 김민주의 130,000,000원 근저당과 2023.02.21 한미정의 100,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 김미희, 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미희 | 미상 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김미희의 전입신고일은 2021.03.29로 말소기준권리 설정일인 2021.03.23보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 점유자 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,522,088원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 120,000,000원 | 19,769,912원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 김민주 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 김민주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이티스틸 | 114,764,537원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 796,764,537원 중 현재 회차 예상배당은 331,769,912원, 미배당은 464,994,625원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체의 핵심 리스크
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 1층 무단증축으로 위반건축물 등재되어 있습니다.
- 도로 지분. 목록 3은 지목 및 현황이 도로이며 지분매각입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 본건물의 부합물로 평가되어 매각대상에 포함됩니다.
- 부대시설. 석축·수영장·테크설비·차양·바닥포장·일반적인 급배수설비 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 대부남동 ‘흘곶마을회관’ 북측 직선거리 약 350미터 지점으로, 인근은 주거 및 상업용 펜션 부동산이 밀집한 해안 지역입니다.
- 이용. 현재 단독주택인 하이바다 키즈풀빌라로 이용 중입니다.
- 교통. 대부도 남서측 해안에 위치하며 차량 접근은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나 노선 및 운행횟수는 적습니다.
- 토지. 417.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 평지·가로장방이며 공시지가는 350,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 접도. 토지 일부에는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 포함되어 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 후순위 회수는 더 악화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 337,292,000원 | 331,769,912원 | 464,994,625원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 236,104,399원 | 231,998,937원 | 564,765,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 165,273,079원 | 162,159,256원 | 634,605,281원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자들의 미배당은 현재 464,994,625원에서 3회 유찰 시 564,765,600원, 4회 유찰 시 634,605,281원으로 커집니다. 즉 가격 하락의 효과는 매수인 측 매입금액 감소와 채권자 측 회수 부족 확대가 동시에 나타나는 구조입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 1층 무단증축의 현황과 행정상 조치 여부를 원본으로 확인하세요.
- 도로 지분 확인. 목록 3 도로 지분의 정확한 지분범위와 실제 출입·이용관계를 확인하세요.
- 김미희 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 안산시·국·안산시 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 수영장·테크설비·차양·바닥포장·급배수설비 등의 실제 상태와 매각포함 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 풀빌라 이용상태와 위반건축물·도로지분을 포함한 실질 가치를 따로 검토하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 더 봐야 하는 사건
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 김미희도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 비교적 명확합니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘49% 할인 매물’로 보면 곤란합니다. 1층 무단증축 위반건축물, 현황 도로인 지분매각, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 단독주택이면서 실제로는 하이바다 키즈풀빌라로 이용되는 특수성이 겹칩니다. 현재 최저가가 337,292,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 숫자 자체가 시장가 대비 저렴함을 증명하지는 않습니다. 권리 인수는 0원, 물건 검토는 보수적으로. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 위반건축물·도로·세금·점유를 모두 확인한 뒤 337,292,000원의 실질 가치를 어떻게 평가하느냐입니다.
