부산지방법원 2025타경101892. 부산광역시 사상구 감전동 170-2 일원에 있는 공장 관련 건물과 주유소용지 등 토지를 대상으로 한 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물과 철골조 캐노피로 구성되며, 1층은 사무실로 이용되고 있습니다. 기계기구 가운데 유류저장탱크와 자동세차기가 매각에 포함되는 반면, 일부 주유기는 제외됩니다.

등기상 소유자는 하경림이며, 2020년 4월 20일 설정된 국민은행 채권최고액 2,820,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 에스케이에너지, 국민은행, 하경희 등의 근저당권과 부산은행·서울보증보험·국민은행의 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로, 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 조사된 (주)부영에너지 하경림의 임차보증금 50,000,000원은 매수인의 별도 자금 부담으로 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차보증금은 인수

등기부상 과거에 설정되었던 여러 근저당권은 이미 말소되었으며, 현재의 권리관계에서 핵심은 2020.04.20 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤이어 설정된 에스케이에너지·국민은행·하경희의 근저당권과 가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 소유자에 대한 2026.01.26 파산선고결정이 2026.01.28 등기되어 있습니다. 파산선고는 단순한 후순위 근저당권과 성격이 다르므로, 이를 일반적인 담보권처럼 자동으로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 파산절차와 경매절차의 관계, 매각 진행 및 대금 처리에 관한 사항을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 1명

임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 1명은 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 것으로 조사되어 보증금 전액 인수 위험이 있습니다. 나머지 2명은 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

배성민은 보증금 34,000,000원, 김영숙은 보증금 10,000,000원으로 조사되었습니다. 이들 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 분류되지만, 대항력 부재가 곧 점유 해소를 의미하지는 않습니다. 실제 사용 부분과 점유 관계, 임대차 종료 및 명도 절차를 확인해야 합니다.

특히 김영숙은 2025.10.22 배당요구 사실이 확인됩니다. 확정일자와 우선변제권의 구체적인 인정 여부는 확인되지 않으므로 우선배당을 확정적으로 계산할 수 없습니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부 역시 별도 검토가 필요합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 곧 총취득금액은 아니다

이 물건은 신건으로 감정가가 4,399,679,720원, 최저매각가가 4,399,679,000원입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 50,000,000원을 추가하면, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 4,449,679,000원입니다.

현재 동일한 조건의 실거래 비교가격을 특정할 수 없어, 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙찰률이 낮아지더라도 단순히 가격 메리트가 확보되었다고 평가할 수 없습니다.

회차별 금액은 감정가 대비 제시된 유찰 시나리오를 적용한 값입니다. 실질취득금액에는 대항력 임차보증금 50,000,000원을 더했으며, 취득 관련 세금·명도비·시설 정비비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,399,679,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 후 채권자에게 배당되는 금액은 4,353,282,210원입니다. 배당 계산상 채권자 청구·채권최고액 합계는 5,055,616,983원으로, 702,334,773원의 미배당이 발생합니다.

배당금액은 제시된 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 예상치입니다. 집행비용 46,396,790원은 추정액이며, 당해세·소액임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당에서는 채권액 확정, 채권자 간 법정 배당순위, 가압류채권 배당 방식, 조세 및 우선변제채권에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 변화 — 신청채권자 회수 가능성도 달라진다

에스케이에너지의 신청채권액은 300,000,000원입니다. 제시된 배당 시나리오상 신건과 1회 유찰 구간에서는 전액 회수가 예상되지만, 2회 유찰 구간에서는 신청채권자 예상배당이 0원으로 변합니다. 이는 선순위 채권이 매각대금 대부분을 차지하기 때문입니다.

이 분석은 유찰 시나리오에 따른 채권회수 가능성을 보여주는 것으로, 실제 매각 여부나 채권자의 조치를 확정적으로 예측하는 것은 아닙니다. 매수인의 입장에서는 유찰 시 총취득금액이 감소할 수 있으나, 임차보증금 인수와 매각 제외 시설 문제는 별도로 남습니다.

⑥ 입지·토지·시설 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 감전동 사상IC 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장과 일부 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 토지 이용. 일반공업지역·지구단위계획구역이며, 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 광대로한면으로 기록되어 있습니다.
• 공시지가. 기록된 개별공시지가는 2,912,000원/㎡입니다. 공시지가는 토지의 행정적 평가 지표이며, 본 건의 토지·건물·시설을 포함한 시장가격을 직접 의미하지는 않습니다.
• 토지이용 규제. 재생사업지구·산업시설구역·가축사육제한구역· 비행안전제6구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 제한 사항도 있어 취득 및 향후 이용계획에 따른 검토가 필요합니다.
• 건물 구조. 1996.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 복합패널 및 페인팅 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 이용 및 점유. 건물 1층은 사무실로 이용 중이나, 지하 및 2~4층은 폐문·부재로 조사되지 않았습니다. 내부 시설 상태, 실제 사용 주체, 유휴공간 여부와 수리 필요성을 확인해야 합니다.
• 기계기구. 유류저장탱크 1식과 자동세차기 1식이 매각에 포함되며, 일부 주유기는 매각에서 제외됩니다. 공장저당 목록과 실제 기계기구의 일치 여부, 설비의 가동 상태 및 제삼자 소유 가능성을 점검해야 합니다.
• 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 미조사 공간과 매각 제외 물건이 있어 실제 시설 상태까지 문제가 없다고 단정할 수는 없습니다.
• 환금성. 일반 아파트와 달리 공업지역 내 특수용도 건물·토지 및 기계기구가 결합된 부동산입니다. 향후 매각 시 시설 활용 가능성, 용도 제한, 임차 현황 등에 따라 매수 대상이 달라질 수 있으므로 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 인수보증금 반영. 대항력 있는 (주)부영에너지 하경림의 보증금 50,000,000원을 낙찰대금에 추가해 실질취득금액을 계산하세요. 임대차계약서와 대항요건의 유지 여부도 직접 확인해야 합니다.
• 실제 임차인과 점유자 확인. 조사된 임차인은 3명입니다. 각 임차인의 실제 사용 부분, 계약관계, 보증금 반환 주체와 명도 가능성을 확인하세요.
• 소액임차인 배당 검토. 배성민과 김영숙의 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 점검하세요. 특히 김영숙의 2025.10.22 배당요구가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2026.01.26 파산선고결정 및 후속 절차를 확인하세요. 파산관재인 관여 여부와 경매 진행에 미치는 영향은 반드시 사건기록과 관련 절차를 통해 확인해야 합니다.
• 복수 경매개시결정 확인. 본 사건 외에도 2026타경100121 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다. 중복 경매절차 및 실제 매각 진행 관계를 확인하세요.
• 매각 포함·제외 물건 대조. 제시외 물건 3-1·3-3·3-4와 3-2, 주유기 일련번호 5~8, 유류저장탱크 및 자동세차기 일련번호 9·10의 구체적인 매각 범위를 현장에서 대조하세요.
• 공동담보와 일괄매각 범위 확인. 감전동 170-2·170-4의 토지와 관련 건물·기계기구가 공동담보로 기재되어 있으므로, 실제 매각목록과 각 부동산의 표시를 정확히 대조해야 합니다.
• 시설 상태·인허가 확인. 지하 및 2~4층의 상태, 주유·저장·세차시설의 실제 가동 여부, 관련 인허가와 환경상 부담 가능성을 확인하세요. 특히 토양 등 환경 관련 검사는 별도로 검토할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 최저매각가 4,399,679,000원만을 기준으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 인수보증금까지 포함한 금액과 별도로 확보한 비교거래·수익성·시설가치 자료를 대조해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서· 공장저당 목록·파산 관련 기록을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “소멸하는 담보권보다 남는 부담을 보라”

이 사건은 높은 감정가와 복잡한 담보권 관계가 눈에 띄지만, 매수인의 입장에서 더 중요한 부분은 매각으로 해결되지 않는 부담입니다. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다고 해서 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

실제 임차인 3명 가운데 1명은 대항력이 있고, 50,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다. 따라서 신건 최저매각가 기준 실질취득금액은 4,449,679,000원입니다. 여기에 매각 제외 기계기구, 미조사 건물 공간, 복수 경매개시결정 및 소유자의 파산선고가 겹칩니다.

예상배당에서도 신건 기준 702,334,773원의 채권자 미배당이 발생하며, 유찰이 진행될수록 그 규모가 커집니다. 다만 이 미배당액 전체가 매수인에게 넘어오는 것은 아니고, 매수인의 직접 인수 부담은 별도로 구분해야 합니다.

비교 실거래 시세가 확보되지 않은 상태에서 현 최저가의 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가할 근거는 부족합니다. 권리관계가 복잡하고 시설 인수 범위가 제한된 특수 부동산인 만큼, 현 단계에서는 적극 입찰보다 상세 권리·점유·시설·가격 검증을 우선하는 판단이 합리적입니다.